Mon pire investissement immobilier (j'aurais préféré un squat)

Dans cet épisode du podcast "10M pour 100 millions d'euros", Foad et Hugo discutent des erreurs d'investissement, en particulier l'expérience malheureuse de Foad à Dubaï, qui est devenue un cas d'étude du "cygne noir" en immobilier. Foad a investi 400 000 euros (environ 375 000 euros après la dépréciation du dollar par rapport à l'euro) dans un appartement neuf à Dubaï, avec l'intention d'en faire un pied-à-terre. Cet investissement a été réalisé en nom propre en raison des coûts élevés des licences annuelles pour les sociétés (estimés à 5 000 à 10 000 euros par an), ce qui a eu des implications fiscales défavorables. Les appels de fonds étaient très agressifs, et Foad a déjà versé 225 000 euros. Cependant, suite aux récents conflits géopolitiques dans la région, il n'a plus aucune nouvelle du promoteur depuis plus de deux mois, malgré des tentatives de contact via WhatsApp, email et téléphone. Cette situation est d'autant plus préoccupante que Foad avait, lors d'un précédent podcast enregistré fin janvier, avant son départ pour l'Afrique du Sud, évoqué le risque que l'Iran envoie un missile sur une tour à Dubaï. Cet événement s'est produit le jour même de la publication du podcast, ce qui renforce l'idée d'un "cygne noir". Pour Foad, cette zone n'est plus envisageable comme pied-à-terre en raison de l'instabilité et des risques pour la sécurité de sa famille. Il compare la situation de Dubaï à celle du Liban, autrefois surnommé la "Suisse du Moyen-Orient", qui a vu son économie et sa stabilité s'effondrer. Le concept de "cygne noir", popularisé par Nassim Nicholas Taleb, se caractérise par trois éléments : son imprévisibilité, son impact massif et sa rationalisation rétrospective (où tout le monde prétend après coup que l'événement était évident). Les agents immobiliers et influenceurs vendant Dubaï n'ont jamais mentionné les risques géopolitiques ni la fragilité de la région. Pour Foad, le problème n'est pas que l'événement existe, mais que les gens prennent des décisions financières comme s'il ne pouvait pas exister. L'investissement à Dubaï a également révélé d'autres problèmes structurels. La dépendance de Dubaï à la confiance des investisseurs est brisée par l'insécurité et la perception que la "dictature bienveillante" a montré ses dents, notamment en matière de surveillance et de restrictions des libertés. Foad souligne l'absence de classe moyenne à Dubaï, ce qui signifie que l'économie repose sur une clientèle expatriée et une main-d'œuvre à faible coût, sans réelle mobilité sociale. Cette absence de diversité économique rend la région vulnérable aux chocs. En comparaison, Foad réaffirme sa préférence pour l'investissement en France, malgré les critiques fréquentes. La France offre une stabilité du marché, un levier bancaire puissant (le meilleur d'Europe) et une dissuasion nucléaire qui assure une sécurité géopolitique. Les prix de l'immobilier en France, même après une hausse des taux d'intérêt, ont montré une résilience. Foad tire plusieurs leçons de cette expérience : 1. **Phase d'investissement :** Il déconseille d'investir à l'étranger tant que le plein potentiel en France n'a pas été exploité, ou à moins d'avoir une épargne très importante (plus d'un million d'euros) permettant une diversification limitée à des zones moins risquées. 2. **Diversification géographique :** Il sera désormais beaucoup plus regardant sur les risques géopolitiques, ce qui exclut de nombreux pays. 3. **Concentration sur la France :** La France reste le meilleur endroit pour développer son patrimoine grâce à la stabilité, au levier bancaire et à la sécurité juridique. 4. **Éviter l'émotionnel :** Les décisions émotionnelles sont souvent mauvaises en matière d'investissement. L'attrait pour un pied-à-terre dans une zone ensoleillée l'a peut-être influencé. 5. **Protection de l'investisseur :** En France, l'achat sur plan est protégé par la VEFA, ce qui n'est pas le cas à Dubaï où les contrats sont souvent abusifs et à l'avantage du promoteur. Foad met en garde contre la rhétorique anti-France de certains "influenceurs" qui vendent l'étranger à une clientèle française, souvent sans véritable expertise ou diversification de leur propre part. Il rappelle que la France est l'un des pays les plus riches du monde, avec un nombre important de millionnaires, ce qui témoigne de sa capacité à générer de la richesse. En conclusion, l'investissement à Dubaï est le plus mauvais que Foad ait jamais réalisé, le plaçant dans une situation d'incertitude totale. Cette expérience renforce sa conviction de privilégier les investissements en France, où les risques sont mieux maîtrisés et la protection des investisseurs est plus solide.