55% d'impôt » : pourquoi ce calcul vous appauvrit (SCI à l'IS)

Bonjour à tous et bienvenue dans cette nouvelle vidéo de notre chaîne H Stratégie, où nous allons aborder l'enrichissement et les erreurs que la seule considération fiscale peut nous faire commettre, en refusant des opportunités d'enrichissement. Nous utiliserons un cas d'école : un membre de notre communauté a calculé qu'un investissement de 400 000 euros en SCI à l'IS, amorti et revendu, aboutissait à 55 % d'impôts et 190 000 euros nets. Il a trouvé ce chiffre "énorme", et il a raison, mais pas dans le sens qu'il imagine. Dans les vingt prochaines minutes, je vais vous montrer trois choses : premièrement, son calcul est faux ; la somme réelle se situe entre 274 000 et 381 000 euros. Deuxièmement, même erroné, son calcul décrit l'un des meilleurs investissements possibles, sans qu'il s'en rende compte. Troisièmement, je comparerai cet apport à un placement en ETF, largement répandu et taxé de manière similaire, pour vous faire comprendre pourquoi l'impôt est souvent la mauvaise question et peut mener à des erreurs coûteuses. Avant de commencer, je vous invite à rejoindre la communauté gratuite d'Astuce Capital, où ce commentaire a été posté. Le lien est en description. Cette vidéo fait suite à celle de la semaine dernière sur la SCI versus le nom propre, et il est essentiel de comparer des éléments comparables. Paradoxalement, même en supposant que le calcul initial soit correct – un bien de 400 000 euros, financé par la banque avec un apport de 40 000 euros, remboursé par le locataire sur 20 ans, générant 190 000 euros nets – l'investisseur aurait multiplié sa mise par près de cinq (4,75 fois pour être précis), soit un rendement annuel net d'impôt de 8 % sur 20 ans, sans même compter les cash-flows ou une quelconque plus-value immobilière. L'immobilier compense généralement l'inflation, ce n'est pas tant une augmentation du prix qu'une baisse de la valeur monétaire. Le commentaire "Ça me semble énorme" montre qu'il a calculé l'impôt, s'est arrêté là et a ignoré le gain juste à côté. Ce n'est pas un problème de compétence, mais un biais cérébral appelé l'aversion fiscale. L'aversion fiscale, étudiée par Sussman et Olivola, démontre que les gens ont un désir d'éviter l'impôt qui dépasse la motivation rationnelle d'éviter un coût. Une étude a montré que les gens acceptent de faire plus d'efforts pour une réduction étiquetée "anti-taxe" que pour une "remise fidélité" de même montant. En France, l'industrie du Pinel en est un exemple frappant. Un rapport de la Cour des comptes a révélé 250 000 déclarations Pinel pour 7,3 milliards d'euros de réduction, dont 70 % des acheteurs sont parmi les 10 % les plus riches. Pourtant, l'Inspection générale des finances a calculé qu'à prix stable, dans un cas sur deux, le rendement net à 9 ans est négatif. Les acheteurs ont privilégié l'optimisation fiscale, perdant en moyenne 16 000 euros à la revente, car ils ont payé 30 % plus cher pour économiser 21 % d'impôts. C'est l'aversion fiscale à l'échelle d'un pays. Un autre élément à considérer est la "tranche marginale à 100 %" qui n'existe pas. Les gens craignent l'impôt comme si, au-delà d'un certain montant, le fisc confisquait tout. Or, il n'existe aucun impôt à 100 %. Refuser un gain à cause d'un taux, c'est refuser de gagner le reste. Même avec 55 % d'impôts, il reste 45 % de gains. 45 % d'un gros gain, c'est toujours plus que 100 % de rien. Je préfère payer 50 % d'impôts sur un million que 10 % sur 100 000. L'important est le montant sur lequel l'impôt est appliqué. Reprenons le calcul initial ligne par ligne. Le membre part d'une valeur nette comptable (VNC) à zéro, ce qui est faux. En SCI à l'IS, on amortit la construction, mais jamais le terrain. Un bien de 400 000 euros, avec un apport de 40 000 euros et un terrain valant 60 000 euros, prend 1 % de valeur par an. Le crédit est remboursé par le locataire sur 20 ans, sans dette à la fin. Dans cette hypothèse, le prix de vente après 20 ans serait de 488 076 euros. La VNC (après amortissement du bâti) serait de 60 000 euros (valeur du terrain). La plus-value fiscale s'établirait à 428 000 euros. L'IS à 25 % serait de 107 000 euros. Le cash restant dans la SCI après IS serait de 381 057 euros. Il est crucial de loger l'apport initial de 40 000 euros en compte courant d'associé (CCA), et non en capital social. Les fonds du CCA peuvent être récupérés sans imposition, avant tout dividende. Si on récupère les 40 000 euros du CCA sans impôt, et que l'on se verse le reste (341 057 euros) en dividendes, soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,6 %, il resterait 233 000 euros. Au total, après l'opération et le remboursement du CCA, il vous resterait 273 000 euros. C'est 84 000 euros de plus que les 190 000 euros initiaux, une différence que l'aversion fiscale peut masquer. L'amortissement, souvent perçu comme un inconvénient à la revente, est en réalité un prêt à taux zéro du fisc. Vous déduisez des impôts pendant la détention et les restituez à la revente en monnaie dévaluée par l'inflation. Un euro d'impôt d'il y a 20 ans vaut 0,67 euro aujourd'hui. Le temps travaille pour vous, alors que le commentateur le perçoit comme un ennemi. La résidence fiscale au moment de la revente est également un facteur clé. Si l'on est résident fiscal français et que l'on se verse tout, il reste 273 000 euros. Si, par exemple, on est résident fiscal grec au moment de la revente, le dividende serait taxé à 5 % en Grèce, laissant 364 000 euros. Si les fonds remontent vers une holding sous le régime mère-fille, 381 000 euros sont disponibles pour être réinvestis. L'important n'est pas la fiscalité, mais le gain final. Avec un apport de 40 000 euros, cet investissement immobilier génère un rendement de