US Real Estate Cycles: Dubious Speculation with Jason Pizzino

L'épisode du jour est une collaboration avec Jason Pazino, un expert en cycles immobiliers. Jason se concentre sur le cycle immobilier américain, le plus grand marché mondial, qui influence ensuite les marchés internationaux comme l'Australie. Le cycle immobilier dure généralement 18 ans et se divise en trois phases : la première moitié, la deuxième moitié et le pic de l'effondrement. Le cycle actuel a débuté vers 2011-2012. La première moitié est caractérisée par le scepticisme, comme on l'a vu entre 2011 et 2013-2014 avec la peur d'un effondrement européen. Le pic, où tout le monde commence à croire au cycle, a eu lieu entre 2018 et début 2020, avant le ralentissement de mi-cycle en 2020, catalysé par la pandémie. Après le ralentissement de mi-cycle, la deuxième moitié du cycle commence, comme ce fut le cas de 2020 à 2022 avec l'impression monétaire et le rebond. Les deux dernières années de cette deuxième moitié (2023-2024) sont souvent appelées la "malédiction du vainqueur", où tout le monde a gagné de l'argent, cherche à en gagner plus, et s'endette. Cela se manifeste par des introductions en bourse majeures, de grands projets de construction et d'énormes investissements. Ce point mène au pic, où tout le monde est sur le marché. Pour l'immobilier, ce pic se produit généralement en premier, avant que les marchés ne commencent à se dégrader. Ce n'est pas un événement unique, même si l'histoire retient souvent des catalyseurs comme l'effondrement de Lehman Brothers en 2008. En réalité, le ralentissement a commencé dès 2006, menant aux creux de 2009 pour le marché boursier et de 2011-2012 pour l'immobilier et l'économie. Le cycle est marqué par environ 14 ans de croissance, un événement qui le perturbe à mi-parcours presque à chaque fois, et un effondrement à la fin. Actuellement, pour l'immobilier américain, nous sommes près du sommet, représenté par le point jaune sur le graphique du cycle de 18 ans. Cela représente une moyenne nationale des prix. Certaines régions ont déjà commencé à corriger depuis 2022, tandis que d'autres, comme San Francisco, commencent à rebondir après des années de déclin. Comparé à 2008, où les prix immobiliers ont chuté de 30 à 40 %, ce cycle pourrait être moins sévère pour les États-Unis. Les constructeurs immobiliers américains semblent mieux préparés cette fois-ci, détenant moins de terrains et étant moins endettés qu'auparavant. En Australie, en revanche, le marché a été "complètement fou" et pourrait connaître une chute plus importante. Les prix y ont baissé de 5 à 10 % dans certaines zones, et de 20 à 25 % dans le haut de gamme, suite à des hausses de taux d'intérêt. Historiquement, le marché immobilier atteint son pic en premier, suivi par les marchés boursiers, puis les métaux précieux et les matières premières. Un exemple est la correction de 1990 sur le S&P, qui a suivi le pic du marché immobilier, mais n'a été qu'une baisse de 20 %, moins sévère que d'autres périodes. En 1987, le "Lundi noir" a vu une chute de 35 à 50 % du marché, mais le marché immobilier avait déjà connu un premier pic. Pour ceux qui souhaitent acheter une maison, le creux du cycle immobilier, en moyenne nationale aux États-Unis, est attendu environ quatre ans après le pic, soit vers 2029-2030. L'analyse des constructeurs immobiliers, comme DR Horton (DHI), le plus grand aux États-Unis, peut donner une indication précoce. Lors du cycle précédent, DHI a culminé en 2005 et était en baisse de 60 à 70 % avant le pic du marché boursier en 2007, puis a touché le fond avant le marché boursier. Actuellement, DHI a atteint un sommet fin 2024. Si le même décalage se produit, le marché boursier pourrait culminer au premier semestre 2027. Concernant le Bitcoin et les marchés de la crypto, si le cycle immobilier se déroule comme prévu, avec un pic imminent et un creux en 2029-2030, cela pourrait affecter les rendements futurs du Bitcoin. Bien qu'un rallye du Bitcoin soit toujours possible (que le creux soit en juillet ou octobre), il est moins probable de voir les mêmes gains massifs de plusieurs centaines de pour cent que lors des cycles précédents. La loi des rendements décroissants pourrait s'appliquer, avec des gains plus modestes. Un gain de 100 % à partir d'un creux de 57 000 $ n'atteindrait que 120 000 $, à peine un nouveau record historique, surtout si le crédit se contracte, l'économie s'affaiblit et le marché boursier décline dans un an ou deux. Il pourrait y avoir un décalage entre le creux potentiel du cycle du Bitcoin et le moment où la détérioration du marché immobilier commence à tempérer ses rendements. Le marché immobilier culmine généralement en premier, mais le marché boursier peut continuer à progresser au-delà de ce pic, comme on l'a vu en 2007 (immobilier 2006, Dow Jones 2007) ou en 1929 (immobilier 1926, marché boursier 1929). Cela signifie que même si l'immobilier atteint son pic, la fin n'est pas immédiate pour tous les marchés. Les ralentissements de mi-cycle sont généralement des récessions non liées à l'immobilier, mais plutôt à des problèmes financiers, comme la bulle technologique de 2000 ou l'effondrement de la Silicon Valley Bank en 2022. Ces corrections financières précèdent souvent la prochaine phase de croissance immobilière. Il est difficile de prévoir le moment exact du sommet ou du creux des cycles, mais la patience est essentielle. Le prochain cycle pourrait ne pas être une simple correction suivie d'une reprise rapide, mais plutôt une décennie ou 15 ans de hauts et de bas, une "décennie perdue" similaire aux années 70, où les prix tentent de rattraper les niveaux élevés actuels. La Réserve fédérale, face à l'inflation persistante et aux données contradictoires sur l'emploi, pourrait devoir relever les taux au moins une fois avant la fin du cycle immobilier et boursier, pour "refroidir les choses". Cela s'est produit en 2007, avant 2000 et dans les années 1980, quand "les esprits animaux" règnent et que tout s'emballe. La Fed a tendance à agir tardivement, alors que les rendements obligataires ont déjà commencé à augmenter. Le dollar américain tend à monter pendant la première moitié du cycle immobilier et à descendre pendant la seconde. Actuellement, il est en baisse depuis 2022. Si le dollar atteint un sommet plus bas (autour de 104-105) avant de redescendre vers 96, cela correspondrait à cette tendance. Un maintien au-dessus de 97,5 pourrait signaler un nouveau départ pour le dollar, une idée "contre-intuitive" face aux discours sur son déclin. Concernant l'or, il n'y a pas de signes clairs que le sommet soit atteint. L'argent, en revanche, est plus incertain. L'or n'a pas cassé de niveaux clés et pourrait consolider cette année. Une réponse sur une rupture ou une chute est attendue au premier semestre 2027, basée sur des mouvements historiques de 16 à 19 mois. Si l'or se maintient au-dessus de son point médian (50 % de Fibonacci), une hausse est probable ; sinon, une chute. L'or a souvent mené l'argent dans les reprises post-crise. Pour les métaux précieux, une dernière poussée est possible avant une longue période de stagnation, comme l'histoire l'a montré. Le marché boursier, lui, a continué à monter, ce qui est son comportement normal. Il est difficile de parier contre lui pour l'instant, même si une correction est inévitable à un moment donné. Pour l'investissement immobilier, il est crucial de comprendre son marché local et d'analyser les données des 10 à 20 dernières années. Si une zone est en déclin depuis 5 ans, cela pourrait être une opportunité d'entrer, même si la consolidation peut durer une décennie. Il est préférable de se préparer avant le creux, car les conditions de crédit sont difficiles et les banques prêtent moins à ce moment-là. L'investissement immobilier peut être moins liquide et plus exigeant que le marché boursier, mais il offre la possibilité d'ajouter de la valeur. Actuellement, certaines régions d'Australie, comme Melbourne, sont sous-évaluées, avec des prix inférieurs aux coûts de construction, ce qui attire Jason. Il cherche à diversifier son portefeuille pour réduire la volatilité par rapport au marché boursier, en visant la croissance du capital à long terme (5 à 15 ans). Les Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (REITs) ne sont généralement pas recommandées, car elles sous-performent souvent le S&P 500. Il est préférable d'investir directement dans l'immobilier plutôt que de passer par un intermédiaire qui prélève des frais. En ce qui concerne le Bitcoin, la stratégie de l'achat périodique (DCA) durant la deuxième moitié de l'année de mi-mandat est généralement efficace. Le regret de ne pas avoir acheté davantage en 2022 est courant. Le prochain cycle du Bitcoin pourrait être un cycle "translaté à gauche", c'est-à-dire que le sommet pourrait survenir plus tôt que d'habitude (avant le T4 de l'année post-halving), peut-être en 2026. Un cycle de 7 ans, le cycle Schmita, suggère des années de "réinitialisation" ou de baisse tous les 7 ans (2022, 2015, 2008, 2001, 1994, 1987, 1980), le prochain étant en 2029. Les attentes de rendements pour le Bitcoin devraient être ajustées. Des gains de 100 à 200 % dans le prochain marché haussier sont possibles, ce qui est toujours une excellente performance par rapport au marché boursier, mais loin des "1000x" espérés par certains. Le timing du marché est difficile. Une stratégie d'achat mensuel de fonds indiciels, même en période de correction attendue, est une approche prudente, car il est souvent préférable d'acheter que de regretter de ne pas l'avoir fait. Garder des liquidités est une bonne idée pour les opportunités, mais il ne faut pas être à 100 % en cash.