Où investir en immobilier en 2026 ? (Les villes à fuir absolument ❌)

Foad et Hugo discutent des stratégies d'investissement immobilier, en mettant l'accent sur le choix des villes et des pièges à éviter. Foad affirme qu'il n'investira plus dans des villes dirigées par une majorité écologiste, citant des expériences négatives comme l'accueil hostile de Safran à Rennes, où des dirigeants ont été reçus par des jets de tomates malgré la création de centaines d'emplois. Il considère cela comme un risque politique et financier inacceptable pour des investissements importants. Le podcast, intitulé "10M pour 10 millions d'euros", s'adresse aux investisseurs ambitieux. Hugo souligne l'importance de la diversification géographique, notamment pour les investisseurs qui doivent sortir des grandes métropoles en raison de la régionalisation des banques. Cette régionalisation permet de travailler avec différentes banques et d'augmenter le nombre de partenaires financiers, diluant ainsi l'oligopole des cinq grands groupes bancaires. La diversification géographique est également cruciale pour ne pas "mettre tous ses œufs dans le même panier" et est particulièrement pertinente pour des investissements massifs, impliquant une dizaine d'acquisitions. Foad et Hugo abordent la question de la chasse immobilière dans des zones inconnues, soulignant la nécessité de travailler avec des chasseurs immobiliers compétents. Ils critiquent la médiocrité de nombreux chasseurs, souvent motivés par les commissions, et insistent sur l'importance de recruter son chasseur comme on recrute son notaire, son banquier ou son expert-comptable, évitant ainsi les "choix par défaut" qui mènent à la médiocrité. La discussion se tourne ensuite vers le discernement nécessaire pour identifier les bonnes zones d'investissement. Ils utilisent l'exemple de ChatGPT pour illustrer comment l'intelligence artificielle agrège des informations de masse, souvent stéréotypées et peu fiables. Par exemple, ChatGPT suggère souvent Saint-Étienne comme ville rentable, une information largement diffusée par les "formateurs lambda" d'Internet. Foad et Hugo critiquent cette approche, arguant que le contenu populaire est souvent de mauvaise qualité car il est conçu pour être "gobable rapidement" par les masses. Ils citent l'exemple de l'influenceur Finari qui, selon eux, propage des informations erronées sur l'immobilier pour promouvoir l'assurance-vie, malgré la malhonnêteté intellectuelle de cette démarche. Pour choisir une ville, Foad et Hugo préconisent une approche par "Via Negativa", c'est-à-dire par soustraction, en éliminant d'abord les villes où il ne faut surtout pas investir. Les villes à éviter sont : 1. **Villes gérées par des extrêmes politiques :** Foad inclut l'extrême gauche et les écologistes dans cette catégorie. Il cite l'exemple de Roubaix, où l'élection d'un maire de La France Insoumise au premier tour est un signe de détresse économique et de risques pour les propriétaires (doublement des taxes foncières, encadrement des loyers, droit de louer, préemption, arrêtés anti-expulsion). Il mentionne également Saint-Denis, où le maire a refusé d'afficher le portrait du président de la République, et où des ingérences dans les projets immobiliers (comme l'obligation de faire de la colocation) ont été observées. Ces villes sont considérées comme hostiles aux propriétaires, l'ingérence politique étant un risque insupportable pour un "blitz patrimoine". 2. **Villes sans pôle universitaire (sauf marchés de niche) :** Un pôle universitaire garantit une demande locative stable. Les marchés de niche, comme les villes frontalières avec des salaires élevés (Suisse, Luxembourg), peuvent être des exceptions, mais elles sont rares. 3. **Villes promues par des influenceurs immobiliers :** Foad et Hugo estiment que la visibilité en ligne est souvent inversement proportionnelle à la qualité du contenu. Ils mettent en garde contre les influenceurs qui font de la "propagande active" pour des villes "merdiques" où ils ont des intérêts cachés (par exemple, vendre des biens ou des travaux). Ils citent Saint-Étienne et Béziers comme exemples de villes surpromues, où le prix au mètre carré bas est souvent le seul critère mis en avant, occultant des problèmes structurels comme la désindustrialisation ou un taux de chômage élevé. 4. **Villes avec un taux de chômage deux fois supérieur à la moyenne nationale :** Ils révèlent que le taux de chômage à Roubaix est de 26,4 % (36 % chez les jeunes), et à Saint-Étienne, il est de 13 %. Ces chiffres sont rédhibitoires car ils indiquent une faible solvabilité des locataires et un risque accru de vacance locative. 5. **Villes avec des taxes foncières supérieures à deux mois de loyer ou d'échéance de prêt :** Une taxe foncière élevée réduit considérablement la rentabilité et l'autofinancement des opérations. 6. **Terres polluées :** L'acquisition de terrains ayant accueilli des activités industrielles (comme d'anciennes stations-service) présente un risque financier inestimable en raison des coûts de dépollution. 7. **Pas d'appartements isolés (sauf patrimonial) :** Pour des investissements significatifs, privilégier les immeubles de rapport plutôt que les appartements isolés, sauf dans des villes très patrimoniales comme Nice ou Strasbourg. L'achat d'un seul appartement est souvent une erreur de "sous-dimensionnement". Après avoir éliminé ces catégories, les villes où il faut investir sont généralement des villes de taille moyenne (catégories B1 ou B2, entre 50 000 et 250 000 habitants), offrant un bon équilibre entre sécurité et rendement. Les critères positifs incluent : 1. **Niveau d'infrastructures intéressant :** Hôpitaux universitaires (CHU), tramways, gares TGV. 2. **Présence d'un pôle universitaire important :** Cela garantit une forte demande locative étudiante. Nancy, par exemple, avec 60 000 étudiants pour 110 000 habitants, est citée comme un cas remarquable. 3. **Rendement de 7 à 8 % :** Bien que des rendements plus élevés soient souvent recherchés par les "formateurs", un rendement de 7-8 % dans une ville sécurisée est considéré comme très confortable. Ils soulignent l'importance de l'immobilier commercial, qu'ils considèrent comme une niche très intéressante. Les critères clés sont : 1. **Emplacement numéro 1 :** Pour les petites villes, un hyper-centre-ville avec un fonds de commerce payé est idéal, car cela met une pression sur le locataire pour payer son loyer. 2. **Qualité du locataire (signature) :** Des locataires solides comme Basic-Fit (leader européen des salles de sport) avec des baux longs (9 à 12 ans) sont très recherchés. Ces enseignes investissent massivement dans les travaux, ce qui les engage sur le long terme. Une bonne signature locataire peut même compenser un emplacement moins idéal, comme dans les zones d'activités commerciales (ZAC) à proximité d'hypermarchés ou de grandes enseignes. En conclusion, Foad et Hugo insistent sur le pouvoir de la conceptualisation et la nécessité d'utiliser une "checklist" de critères objectifs pour prendre des décisions d'investissement. Ils mettent en garde contre les décisions émotionnelles, rappelant que "plus la décision est émotionnelle, plus elle est merdique". Le discernement est essentiel, et investir en dehors de sa ville d'origine peut même faciliter ce processus en évitant les biais et les préjugés.