Ma stratégie d’investissement pour les 10 prochaines années

Le 12 avril 2026, une stratégie d'investissement fondée sur la boussole à quatre cadrans a été exposée : anticiper le déplacement de la valeur, choisir des actifs très risqués pour un rendement élevé, décorréler les actifs pour modérer le risque global, et sélectionner des actifs antifragiles, partant du principe que nous vivons une période révolutionnaire où les ordres établis seront effondrés et reconstruits. Les trois classes d'actifs retenues sont les actions non cotées dans des entreprises à fort potentiel, le Bitcoin, et l'immobilier sur plan haut de gamme dans les "pays rotules" – régions articulant les échanges entre les grands blocs géopolitiques. Cinq mois plus tard, cette stratégie a été mise en œuvre avec un portefeuille d'environ 14 millions de dollars, géré avec un associé. L'objectif de cette vidéo est de documenter l'évolution de ce portefeuille. Il est précisé que tous les actifs sont détenus par les associés, et les valeurs immobilières sont nettes de dettes. Une levée de fonds de plus de 4 millions de dollars a été réalisée, mais n'est pas détaillée car elle ne change pas les mécaniques d'évolution du portefeuille. Les actifs présentés ne constituent qu'une partie du patrimoine total. La première poche d'investissement est le private equity. L'approche est de ne pas "chaluter" en investissant dans de nombreuses entreprises, mais de se concentrer sur un petit nombre de sociétés à fort potentiel, dans lesquelles les associés croient fortement, ayant eux-mêmes cofondé une licorne. À ce jour, deux sociétés sont dans cette poche. La première est Antimateur, la licorne cofondée, qui occupe une grande partie du temps des associés. La seconde est Zoy, dans laquelle 2 millions d'euros (environ 2,3 millions de dollars) ont été investis. Zoy est présentée comme une clinique privée de médecine préventive, mais est en réalité une société de technologie à la pointe des technologies de longévité (anti-âge). L'idée est de préserver la santé pour vivre plus vieux et en meilleure santé, un marché énorme, contrairement aux technologies anti-mort dont la véracité scientifique est souvent faible. Zoy se distingue par la standardisation des tests, la solidité de la collecte de données, l'utilisation de l'intelligence artificielle et la collaboration avec des médecins reconnus. L'orateur a personnellement testé la clinique avant d'investir. Le suivi du private equity est complexe en raison des informations financières confidentielles. Pour l'équilibre du tableau, 2,3 millions de dollars sont alloués à Zoy et autant à Antimateur. Ces actifs sont considérés comme antifragiles, pariant sur le déplacement de la valeur. La deuxième poche est l'immobilier haut de gamme sur plan dans les pays rotules, avec des exemples comme la Suisse, Singapour, Dubaï ou Miami. Pour l'instant, l'investissement se concentre sur Dubaï, où un réseau solide existe et le contexte est favorable. L'investissement immobilier est plus complexe qu'il n'y paraît pour obtenir les meilleurs biens aux meilleurs prix. L'extension à d'autres pays rotules se fera lorsque les réseaux nécessaires seront établis. Le conflit iranien a permis de saisir de belles opportunités à Dubaï, permettant de monter en gamme sur des biens auparavant difficilement accessibles. Cette approche est en ligne avec le plan d'achat sur plan dans le haut de gamme, dans un pays rotule et dans des conditions antifragiles. Les achats se sont concentrés sur les opérations des promoteurs Al Barari et Zaya, deux branches de la famille Zaha. Deux appartements ont été achetés fin 2025 à The Cape d'Al Barari 1 : un duplex de quatre chambres pour 3,7 millions de dollars et un appartement de trois chambres pour 2 millions de dollars, dont 1,4 million de dollars ont déjà été payés. Juste avant et pendant le conflit, des achats supplémentaires ont été réalisés et réajustés pour acquérir des biens plus prestigieux, notamment deux villas Solaya de Zaya de cinq chambres sur 800 m² chacune, pour un prix unitaire de 4,4 millions de dollars (8,8 millions de dollars au total), dont environ 1,4 million de dollars ont déjà été payés. Au total, environ 2,8 millions de dollars ont été versés pour l'immobilier à Dubaï. Concernant les perspectives à Dubaï, le conflit avec l'Iran n'a pas fait baisser les prix sur les programmes Al Barari et Lunaya, mais a permis d'accéder à de meilleures conditions de paiement et frais de notaire, un geste commercial des promoteurs. Les prix auraient même augmenté d'environ 10% sur ce marché très local. Le conflit a également apporté un peu de liquidité, permettant de monter en gamme sur des biens plus qualitatifs dans le programme Lunaya. L'annonce d'un accord entre l'Iran et les Émirats le 13 septembre 2026 est une très bonne nouvelle. La population de Dubaï, qui avait baissé de 61 000 personnes pendant le conflit, aurait augmenté de près de 160 000 personnes par rapport à fin 2025. Les travaux des programmes immobiliers sont en cours et même en avance pour Lunaya, avec des augmentations de prix confirmées par le promoteur. L'obtention d'un Golden Visa à Dubaï (en investissant environ 550 000 dollars dans l'immobilier) est prévue pour faciliter les affaires sur place (réduction des frictions administratives, accès à de meilleures conditions bancaires, etc.) et servir de plan B en cas de besoin, offrant un statut de résident aux Émirats. L'orateur continuera de payer ses impôts en Suisse, sans incidence fiscale. Cet engagement personnel renforce le "skin in the game". La troisième poche est le Bitcoin. La stratégie est d'investir via l'entreprise MicroStrategy (MSTR) de Michael Saylor, ce que Yves Chati appelle la "tour de fractionnement de Bitcoin". Bitcoin est considéré comme le candidat parfait pour devenir le nouveau point de shelling monétaire, en concurrence avec l'or. L'orateur croit fermement à son intégration dans le système monétaire mondial. Plutôt que d'acheter directement des Bitcoins, il achète des actions MicroStrategy, considérées comme du Bitcoin avec un effet de levier intelligemment exécuté. Le portefeuille contient 24 000 actions MSTR achetées à 130 dollars. De plus, en utilisant du crédit lombard (emprunt bancaire), 27 450 actions préférentielles "Stride" (achetées à 68 dollars) et 13 800 actions "Strike" (achetées à 72 dollars) ont été acquises. Ces actions sont également émises par MicroStrategy et sont décrites comme des obligations perpétuelles à taux fixe. Les actions Stride versent 10 dollars par an sans remboursement du capital, tandis que les actions Strike versent 8 dollars par an et offrent la possibilité de conversion en actions MSTR, également sans échéance. Ces actions peuvent être vendues sur le marché secondaire. Les Strides offrent un taux d'intérêt de 14,7% et les Strikes de 11% plus une option. Leur volatilité est moindre que celle des actions MSTR, ce qui permet de gérer le crédit lombard (emprunt à 5% pour un rendement de 11-15%). L'ingénierie repose sur les compétences de MicroStrategy et l'appréciation du Bitcoin, car la valeur de ces actions préférentielles est adossée aux Bitcoins détenus par la société. MicroStrategy transforme un actif volatil (Bitcoin) en sous-produits financiers avec des risques et conditions différents, à l'image d'une tour de fractionnement pétrolière. Un panier de ces sous-produits de Bitcoin, composé d'actions MicroStrategy et d'actions préférentielles, représente environ 6 millions de dollars. L'orateur envisage la création de sa propre "tour de fractionnement" de Bitcoin, une entreprise commerciale qui exploiterait ces actifs avec un engagement maximal, plutôt qu'un fonds de gestion. Il rêve de proposer des "road trips trois terriers" pour permettre aux investisseurs de voir et toucher leurs investissements. Concernant la progression actuelle du portefeuille, les informations sur Zoy et Antimateur ne peuvent être divulguées, donc leur progression est estimée à zéro. Pour l'immobilier à Dubaï, l'expérience de terrain de l'orateur suggère une hausse d'au moins 10% avec la fin du conflit iranien, mais il applique prudemment une hausse de 5% car il est certain de pouvoir vendre immédiatement à ce taux. Grâce à l'effet de levier (faible capital initial payé par rapport au prix total), la plus-value latente sur l'immobilier est actuellement entre 20% et 34%. Par exemple, une maison de 4,4 millions de dollars pour laquelle seulement 650 000 dollars ont été payés, avec une hausse de 5% du prix, génère une plus-value latente de 34% sur le capital engagé. Ce pourcentage diminuera à mesure que les échéances seront payées, mais la plus-value en dollars augmentera si les biens continuent de s'apprécier. Pour le Bitcoin, les actions MicroStrategy et les actions préférentielles sont cotées en bourse. Au moment de l'écriture (semaine du 14 septembre), le prix du Bitcoin est volatil. Les actions MSTR sont à 130 dollars, les Strides à 68 dollars et les Strikes à 72 dollars. La progression initiale est de 0,93%, arrondie à zéro pour le point de départ. Le capital initial du portefeuille est d'environ 13,4 millions de dollars, avec une valorisation actuelle d'environ 14,2 millions de dollars, soit une plus-value latente d