Présidentielles 2027 : ils recommandent de vendre son immobilier en France

Dans l'épisode d'"Allô la Martingale" consacré à la préparation de l'élection présidentielle de 2027 par les personnes fortunées, Julien d'Ettex, responsable de l'investissement chez Novum Partners, un family office basé à Genève gérant des milliards pour des clients dont le patrimoine médian s'élève à 280 millions de dollars, et Nicolas de Codin, fondateur de Prosper Conseil, un cabinet de conseil indépendant qui accompagne des clients à partir de 100 000 euros, partagent leurs analyses et les stratégies de leurs clients. **L'instabilité fiscale et politique française : une préoccupation ancienne et croissante** Julien souligne que l'instabilité fiscale et politique française n'est pas nouvelle pour les grandes familles, qui visent une gestion transgénérationnelle de leur patrimoine sur 20 à 50 ans. La dissolution de l'Assemblée nationale en 2024 a ébranlé la confiance, accentuant les inquiétudes face à la dégradation des finances publiques françaises et à la hausse des taux d'intérêt. La proposition de taxer l'épargne salariale est perçue comme un signe de plus d'une pression fiscale accrue. De nombreuses grandes familles françaises ont déjà structuré leurs actifs à l'international depuis longtemps, une tendance qui s'accélère. Nicolas confirme cette inquiétude, notant qu'après la dissolution de l'Assemblée, 80% des demandes adressées à son cabinet incluent des questions sur la protection de leur argent et de l'avenir de leurs enfants en France. L'accent est mis sur la recherche de solutions hors de France, même si le duel potentiel entre Mélenchon et Le Pen/Bardella n'est pas le seul facteur d'inquiétude. La tendance générale à l'augmentation des impôts, sans baisse des dépenses publiques, crée un consensus parmi les clients quant à un risque de "perte" quelle que soit l'issue de l'élection. Le RN pourrait nuire à l'image investissable de la France auprès des investisseurs internationaux, tandis que LFI soulève des risques de nationalisations et d'expropriations. **La stratégie des grandes fortunes : une diversification internationale déjà bien avancée** Julien explique que pour les familles dont la fortune se chiffre en centaines de millions, les investissements sont majoritairement situés hors de France, à hauteur de 80 à 90%. Aux États-Unis, malgré des inquiétudes sur la dépréciation du dollar et le déficit, la croissance et les profits des entreprises en font une destination privilégiée, représentant plus de 60% des allocations des grandes familles mondiales. La différence entre la croissance et le déficit est un indicateur clé, et la France, avec un faible taux de croissance et un déficit élevé, suscite des préoccupations. Les fortunes proviennent de diverses sources : des carrières professionnelles exceptionnelles dans de grandes banques ou groupes pétroliers, la vente d'entreprises familiales (sous-traitants automobiles, pharmacies, hôtels), ou la gestion patrimoniale efficace sur plusieurs générations. Une gestion sérieuse et institutionnelle permet d'atteindre des rendements de 9 à 10% par an, permettant de multiplier le capital par 2,5 sur le long terme. Sur 30 à 40 ans, une gestion rigoureuse peut mener à un décuplement du patrimoine. **Le rôle des Family Offices et des CGP indépendants** Julien décrit Novum Partners comme une structure offrant des services similaires à un "single family office" mais avec la flexibilité de pouvoir rompre le contrat. Cette approche est économiquement compétitive par rapport à la création d'une structure dédiée. Nicolas insiste sur l'indépendance de Prosper Conseil, qui se rémunère exclusivement en honoraires, contrairement à la majorité des CGP français qui perçoivent des rétrocommissions, créant potentiellement des conflits d'intérêts. Cette indépendance permet de conseiller objectivement les clients, y compris sur des enveloppes fiscales avantageuses comme le PEA, souvent négligé par les CGP traditionnels. Le coût d'un conseil indépendant est justifié par le retour sur investissement et l'optimisation des frais. **La fiscalité française : un "enfer fiscal" pour les entrepreneurs ?** Nicolas qualifie la France de pays le plus redistributif au monde, mais estime que l'injustice fiscale réside plutôt dans la pression excessive sur les travailleurs et ceux qui construisent un patrimoine. Il critique l'imposition des plus-values latentes sur les holdings d'entreprises, obligeant à payer de l'impôt sur des sommes non encaissées. L'extension potentielle de cette imposition aux particuliers est une source d'inquiétude majeure. La hausse de la "flat tax" et les tentatives d'augmenter la fiscalité sur l'épargne sont également critiquées, rendant la France moins compétitive. **L'immobilier : un actif moins plébiscité par les grandes fortunes** Julien révèle que l'immobilier représente une part décroissante de la fortune des plus riches. Pour les fortunes supérieures à 1 milliard, il ne représente plus que moins de 5%. L'immobilier est jugé trop peu liquide et facilement imposable. Il est recommandé de le liquider pour investir dans des actifs plus mobiles comme les actions. **Le Private Equity : un pilier de la création de fortune pour les très grands patrimoines** Le Private Equity représente une part significative (environ 50% pour les fortunes supérieures à 150 millions de dollars) des allocations des plus grandes fortunes, offrant des performances supérieures aux actions sur le long terme et une moindre volatilité. Cependant, l'accès à des fonds de qualité est coûteux et complexe, rendant les plateformes démocratisant cet actif avec des frais élevés moins attractives. Nicolas recommande une allocation maximale de 0 à 20% en Private Equity pour ses clients, nécessitant un patrimoine conséquent pour une diversification adéquate. **Stratégies d'anticipation : diversification, liquidité et expatriation ?** Face à l'incertitude, il est conseillé de ne pas paniquer, de rester liquide, agile et de diversifier non seulement les actifs mais aussi les enveloppes (comptes titres, assurances vie) et les juridictions (Luxembourg, Suisse). L'expatriation fiscale est une option pour ceux qui remplissent les critères, mais elle est complexe et ne garantit pas toujours un échappatoire fiscal. La France reste un pays attractif pour y vivre, mais la compatibilité avec la gestion transgénérationnelle du patrimoine est remise en question. En conclusion, l'élection présidentielle de 2027 accentue les préoccupations relatives à l'instabilité fiscale et politique française, poussant les investisseurs fortunés à une diversification internationale accrue et à une réflexion sur la structure de leurs actifs et de leurs enveloppes d'investissement.