Money Expert: Why Renting Makes You Richer Than Buying

La décision d'acheter ou de louer une maison est l'une des plus importantes décisions financières de la vie. Ben Felix, dont la firme gère les fonds de plus de 3 000 personnes, offre des conseils financiers basés sur la recherche académique. Il aborde les coûts irrécupérables liés à la propriété, y compris les taxes foncières, l'entretien et les dépenses imprévues, et propose une règle des 5 % pour évaluer si la location est financièrement plus avantageuse. Felix souligne que la psychologie humaine entrave souvent les bonnes décisions financières à long terme. Il met en lumière les dix erreurs financières courantes, comme le manque de planification fiscale. Il insiste sur l'importance de l'investissement précoce et d'une allocation d'actifs judicieuse. Pour les jeunes, il suggère qu'une épargne excessive est parfois sous-optimale, car il est plus efficace d'épargner davantage lorsque le revenu est plus élevé. L'approche de Felix est de puiser dans la littérature académique pour fournir des conseils applicables à une personne typique. Les questions clés qu'il cherche à résoudre sont le choix entre la location et l'achat, l'allocation d'actifs et la raison pour laquelle certaines stratégies d'investissement attrayantes devraient être évitées. Ces questions s'appliquent à tous, quel que soit leur patrimoine. La psychologie est cruciale dans l'investissement. Felix affirme que l'investissement a été "résolu" grâce aux fonds indiciels, mais la difficulté réside dans l'exécution, car notre cerveau est conçu pour la survie, pas pour des concepts abstraits à long terme comme l'investissement. Une approche contre-intuitive mais efficace est de ne pas consulter fréquemment ses investissements, car une surveillance quotidienne peut entraîner du stress et une aversion au risque, réduisant ainsi les rendements à long terme. Felix propose un cadre pour la fixation d'objectifs, le modèle PERMA de la psychologie positive, qui comprend l'émotion positive, l'engagement, les relations, le sens et l'accomplissement. Il suggère que les objectifs financiers doivent s'aligner sur ces piliers pour mener une vie satisfaisante. Les dix erreurs financières courantes incluent : 1. **Ne pas gagner assez d'argent** : Investir dans son capital humain (éducation, compétences, entrepreneuriat) est crucial pour augmenter son potentiel de revenus. Felix et l'hôte soulignent l'importance d'acquérir des compétences rares et complémentaires que le marché valorise. 2. **Ne pas épargner assez** : La richesse se compose au fil du temps. Ne pas épargner suffisamment tôt rend la tâche de rattrapage beaucoup plus difficile, à l'image des problèmes de santé qui s'accumulent. 3. **Ne pas fixer d'objectifs financiers** : Sans objectifs clairs, les gens peuvent passer des années à poursuivre des choses qui ne contribuent pas réellement à une vie épanouie. Le processus de fixation d'objectifs de Felix implique de lister et de doubler ses objectifs, puis de les évaluer à l'aide du modèle PERMA. 4. **Trop dépenser pour les mauvaises choses** : Dépenser pour des éléments qui ne contribuent pas aux objectifs de vie définis par le modèle PERMA est une erreur. Chaque dépense doit être évaluée par rapport à son impact sur le bien-être à long terme. 5. **Ne pas prendre de risques d'investissement** : Ne pas investir en bourse, ou investir trop prudemment, représente un coût d'opportunité énorme. Felix illustre qu'un investissement de 10 000 $ à 7 % sur 40 ans peut devenir 150 000 $. Chaque dépense d'aujourd'hui a un coût d'opportunité futur. 6. **Prendre les mauvais risques d'investissement** : Choisir des investissements spéculatifs (actions individuelles, options, crypto) avec des rendements attendus négatifs ou des coûts élevés érode la croissance à long terme. Felix ne considère pas l'achat d'une maison comme un investissement pur, mais comme l'acquisition d'un actif pour la consommation de logement. 7. **Manquer les opportunités de planification fiscale** : Utiliser de manière optimale les comptes d'épargne gouvernementaux (REER, CELI au Canada ; Roth et IRA traditionnels, 401k aux États-Unis) est essentiel. Pour les revenus plus élevés, il existe des stratégies plus complexes. 8. **Manquer la planification successorale** : Ne pas planifier la distribution de ses actifs après la mort peut entraîner des taxes plus élevées et une distribution non conforme aux souhaits. Un testament est crucial, surtout en présence de personnes à charge. 9. **Le choix du conjoint** : Les recherches montrent que les personnes ayant des profils de dépenses opposés (dépensiers et économes) sont plus susceptibles de se marier, mais ont souvent des conflits financiers et une satisfaction conjugale moindre. Un contrat de mariage peut aider à éviter des problèmes financiers en cas de divorce. 10. **Sous-assurer les risques catastrophiques** : Une assurance-vie et une assurance-invalidité suffisantes sont vitales, surtout pour les personnes qui ne sont pas financièrement indépendantes, afin de protéger le revenu du ménage. Concernant la location versus l'achat, Felix détaille les coûts irrécupérables de la propriété : les intérêts hypothécaires, le coût d'opportunité du capital immobilisé dans le logement (qui aurait pu être investi en bourse), les taxes foncières, les coûts d'entretien (souvent sous-estimés, pouvant dépasser 2 % de la valeur de la propriété par an), les coûts d'urgence et les dépenses de rénovation. Il propose la "règle des 5 %" : si le loyer mensuel est inférieur au prix de la maison multiplié par 5 % et divisé par 12, la location est financièrement plus avantageuse. Pour une maison de 300 000 $, un loyer de 1 250 $ ou moins serait équivalent ou meilleur que l'achat. Pour les jeunes, l'achat d'une maison peut limiter la mobilité et les opportunités professionnelles. Felix partage son expérience de location de quatre maisons différentes avec sa famille grandissante, ce qui lui a permis de s'adapter facilement à l'évolution de ses besoins. Les propriétaires ne sont pas nécessairement plus heureux que les locataires, surtout si l'on compare des biens similaires dans des quartiers similaires. L'achat est plus pertinent pour les personnes très averses au risque, celles qui souhaitent rester longtemps au même endroit et les investisseurs imposables avec des taux d'imposition élevés, car les gains sur la résidence principale sont souvent fiscalement avantageux. L'inflation est un risque majeur pour l'épargne en espèces. Felix montre qu'avec un taux d'inflation de 3 %, 10 000 $ en espèces perdent la moitié de leur pouvoir d'achat en 20 ans. L'investissement dans des fonds indiciels à faible coût est le meilleur moyen de lutter contre l'inflation à long terme. En ce qui concerne l'investissement, Felix prône une allocation d'actifs à 100 % en actions, diversifiée mondialement, avec une légère préférence pour le marché national, comme le suggère une étude controversée sur l'allocation d'actifs au cours du cycle de vie. Cette étude a montré que, pour un horizon de long terme, un portefeuille 100 % actions, composé d'un tiers d'actions nationales et de deux tiers d'actions internationales, était optimal. La diversification internationale protège contre les problèmes économiques ou l'inflation élevée dans un pays donné. Felix déconseille certains produits financiers, notamment les *covered calls* (options d'achat couvertes) et les ETF thématiques. Les *covered calls* limitent le potentiel de hausse des actions en échange d'un revenu, exploitant le biais des investisseurs pour le revenu. Les ETF thématiques, comme ceux sur l'IA ou l'énergie durable, sont souvent lancés lorsque le thème est "chaud" et les prix des actifs déjà élevés, entraînant de faibles rendements par la suite. L'intelligence artificielle (IA) et l'automatisation suscitent des inquiétudes quant à l'emploi. Felix cite l'exemple des guichets automatiques, qui n'ont pas éliminé les emplois de caissiers bancaires, mais ont réduit les coûts, permettant aux banques d'ouvrir plus de succursales et d'employer plus de personnel. Il évoque le paradoxe de Jevons, où l'efficacité accrue dans l'utilisation d'une ressource peut en augmenter la consommation globale. Bien que l'IA puisse entraîner des perturbations, l'histoire montre que les révolutions technologiques créent de nouveaux emplois. Pour les individus, développer des compétences complémentaires est essentiel pour rester pertinent. En tant qu'investisseur, il faut rester diversifié, car le marché a toujours surmonté les bouleversements. Felix met en garde contre l'idée que le marché boursier est prévisible. Les prix reflètent déjà toutes les informations disponibles. Tenter de "battre le marché" en choisissant des actions ou en essayant de prédire les mouvements est souvent inefficace, même pour les professionnels. Il recommande d'acheter des fonds indiciels et de ne pas les surveiller constamment. Enfin, les femmes tendent à être de meilleures investisseuses que les hommes, car elles sont moins sujettes à la surconfiance et au sur-trading, ce qui se traduit par des rendements supérieurs. Ben Felix conclut en soulignant l'importance de se concentrer sur ce que l'on peut contrôler : une planification financière appropriée, la fixation d'objectifs, une allocation d'actifs adaptée, l'épargne d'urgence et la planification fiscale.