J'ai changé d'avis : l'investissement le plus sous-coté en 2026 - Erwan Le Méné

Le prix du bois a doublé en dix ans, et la valeur des forêts a augmenté de 300 % en vingt ans. Pourtant, le foncier agricole et forestier en France coûte moins cher qu'en Roumanie. Le capital naturel est la seule classe d'actifs au monde qui est complètement sous-cotée par rapport à sa valeur réelle. Il est important d'être visionnaire et d'investir tôt, comme on le ferait dans l'immobilier, avant que les prix n'augmentent. Les arbres sont des "locataires" peu exigeants, et on peut obtenir des rendements de 6 à 9 %. C'est un actif stable, décorrélé des marchés financiers, avec des avantages incroyables en termes de transmission. La France est championne de l'épargne mais pas de l'investissement, et il est temps de changer cela. Il y a quelques années, l'idée de faire de l'argent en plantant des arbres semblait étrange. Le premier épisode sur ce sujet m'avait laissé sur ma faim, le considérant comme un "truc de riche" pour la transmission patrimoniale. Cependant, en quelques années, la forêt est passée d'un actif de notaire à un actif à la mode. Les surfaces échangées ont atteint des records en 2025, et les grands massifs forestiers s'arrachent à prix d'or. On parle de rendements nets de 5, 6, voire 9 % via la restauration de forêts dégradées et les crédits carbone, triplant les standards historiques du secteur. Nous allons explorer pourquoi Écoterra est expert dans ce domaine, combien cela rapporte vraiment, à quel horizon, avec quels risques, qui prend sa commission, et pour quel profil d'investisseur c'est pertinent. Il est essentiel de comprendre le concept de capital naturel. L'actualité, avec les canicules et les feux de forêt, met en lumière l'importance de ce sujet. Les banquiers et les financiers réfléchissent à son modèle économique, qui évolue énormément. Beaucoup de financiers affirment que le capital naturel est la seule classe d'actifs sous-cotée au monde. Il offre un rendement garanti de 2 à 3 % grâce à la pousse naturelle des arbres. Un arbre planté de 30 cm prend un volume considérable en 15 ou 20 ans. Plusieurs facteurs expliquent pourquoi cette classe d'actifs est sous-cotée. Le premier est la forte évolution du prix du bois. Le prix du chêne, par exemple, a doublé en dix ans. La demande de bois augmente, notamment dans la construction, car les entreprises européennes s'engagent dans la décarbonation pour atteindre le net zéro émission d'ici 2050. Le bois est un excellent substitut aux matériaux carbonés comme l'acier ou le béton. Parallèlement, la réglementation évolue. La loi anti-déforestation (RDE) interdit l'achat de bois d'origine douteuse. Chaque bille de bois doit avoir un code QR permettant de tracer son origine, de vérifier si la surface a été restaurée et si elle faisait partie d'un plan de gestion légal. Ce marché était auparavant très opaque, avec de nombreux intermédiaires. Les grands fournisseurs qui achetaient du bois en masse en Asie se retrouvent maintenant en difficulté car ils ne peuvent plus vendre ce bois sans certification RDE. J'ai personnellement constaté l'impact de la déforestation en Malaisie, où des forêts sont remplacées par des plantations de palmiers à huile, et en Amazonie, où la forêt est brûlée pour l'élevage. Il est évident qu'une régulation est nécessaire. Écoterra est spécialisé dans les forêts en Europe, notamment en Europe du Nord (Suède, Norvège, Danemark) et en Allemagne, avec des bureaux à Copenhague et Berlin. Nous travaillons aussi en Roumanie, Pologne, Pays Baltes (Estonie, Lettonie, Lituanie). Nous évitons le sud de l'Europe (Italie, Espagne) en raison des risques accrus d'incendies et de stress hydrique. Le boisement est une greffe, et un plant a besoin de conditions favorables (hiver, pluie) pour s'enraciner. Les sécheresses entraînent des échecs de plantation et nécessitent des regarnis. La "régénération naturelle" est un phénomène clé. Les meilleurs arbres ne sont pas ceux que l'on plante, mais ceux qui poussent naturellement, adaptés à leur environnement. Le forestier sélectionne le plant le plus vigoureux et éclaircit les autres pour lui laisser la lumière. Cela produit des arbres de meilleure qualité. L'économie de la forêt repose sur quatre piliers : la pousse biologique (2-3 % par an), le prix du bois, le foncier (prix du terrain) et le carbone/fiscalité. Les crédits carbone ou certificats de biodiversité sont régulés par des standards (label bas-carbone en France, EVA en Allemagne, etc.). Lors de la restauration d'une forêt, le delta de carbone absorbé génère ces crédits. Si une forêt capte 100 unités de carbone avant restauration et 200 après, le delta de 100 unités représente la valeur en crédits carbone. Ces calculs sont réalisés par des certificateurs agréés, comme l'ADEM en France. Pour les particuliers, acheter une forêt nécessite un budget de 300 000 à 500 000 euros. En dessous, ce n'est pas intéressant car la surface est trop petite pour être gérée efficacement et la revente est difficile. Le prix moyen d'un hectare en France est de 4 950 euros, mais ce chiffre inclut des surfaces agricoles. Une forêt constituée de plus de 30 hectares coûte aujourd'hui entre 7 000 et 8 000 euros l'hectare pour une forêt abîmée, et jusqu'à 20 000 - 21 000 euros pour une forêt en très bon état (forêts premium). Cela signifie qu'il est possible de multiplier par trois la valeur d'une forêt en l'entretenant bien. Écoterra propose une offre de "direct forest investment" pour accompagner les fonds, entreprises et familles dans l'achat et la restauration de forêts. Nous avons aussi une offre de financement participatif où l'on peut acquérir un arbre à partir de 18 euros. Cette option, bien que symbolique et sans avantage fiscal direct, offre un rendement de 3 à 4 % et sert principalement à faire un geste pour l'environnement ou à offrir un cadeau. Elle ne génère pas de crédit carbone car le foncier n'est pas détenu par l'acheteur de l'arbre. Revenons aux quatre composantes : 1. **Prix du bois** : Forte augmentation ces dix dernières années, le bois européen redevient compétitif. 2. **Foncier** : Le foncier agricole et forestier en France est sous-évalué, moins cher qu'en Roumanie. La valeur écosystémique du territoire n'est pas encore prise en compte dans le prix d'une forêt. Les zones protégées par des forêts qui régulent la température et la biodiversité deviennent plus attractives pour les habitants et les entreprises, augmentant ainsi la valeur de l'immobilier local. Le capital naturel est au début de son appréciation. 3. **Carbone et biodiversité** : L'économie des crédits carbone et des certificats de biodiversité est balbutiante mais deviendra mainstream. Il faut être visionnaire et investir tôt. 4. **Fiscalité** : Les forêts offrent des avantages fiscaux importants, notamment en matière de transmission. L'exonération de 80 % des droits de succession sur une forêt en fait un outil patrimonial très intéressant. Certaines données peuvent sembler contradictoires, comme la Chine qui sanctuarise ses forêts tout en absorbant 75 % de la production mondiale de bois, ou une baisse de 11 % du prix du bois en 2025. Le prix du bois est volatile à court terme en raison des événements climatiques (tempêtes), mais sur des décennies, il augmente significativement. Une coupe organisée il y a dix ans à 40 euros le mètre cube se vend aujourd'hui à 80-90 euros. Les baisses récentes sont liées au ralentissement de la construction, mais la demande reviendra. Lorsqu'on achète un arbre sur Écoterra via le financement participatif, on ne détient pas le foncier ni les crédits carbone. On est propriétaire de l'arbre et on touche le fruit de sa coupe. Le foncier est porté par le groupement forestier d'Écoterra. Cette solution est simple et destinée à un large public. Pour ceux qui veulent détenir le foncier, un groupement foncier d'investissement (GFI) est une option, avec des tickets d'entrée plus élevés (plusieurs milliers d'euros), comme France Valley ou Amundi. Pour les familles ou entreprises qui investissent directement, Écoterra agit comme "operating partner". Nous aidons ces clients à acheter des forêts avec une approche "value", c'est-à-dire en ciblant des forêts à restaurer. Ces entreprises, souvent soumises à des contraintes environnementales (LBO, accords de Paris), dépensent des sommes importantes en crédits carbone pour compenser leurs émissions. Un transporteur avec 1500 camions diesel dépense 500 000 à 600 000 euros par an en crédits carbone, couvrant seulement 7 à 8 % de sa pollution. Le prix du crédit carbone augmente de 10 % par an. L'idée est d'utiliser une holding familiale pour acheter une forêt. La holding produit alors des crédits carbone qu'elle vend à sa société d'exploitation. Au lieu de payer des amendes ou d'acheter des crédits carbone à des tiers, l'argent reste au sein du groupe familial. Cela permet d'investir dans un actif qui prend de la valeur, tout en couvrant les obligations de décarbonation. C'est similaire à l'achat de bureaux par une holding pour les louer à l'entreprise. C'est une martingale pour les pollueurs, qui transforment une contrainte en investissement rentable. Les fonds d'investissement commencent aussi à s'intéresser à cette approche, comprenant qu'il est plus intelligent de détenir le bien plutôt que de payer des amendes. Il y a 30 ans, la même réflexion a eu lieu pour l'immobilier d'entreprise. Éthiquement, on pourrait discuter si l'intérêt financier n'existait pas, ces entreprises achèteraient-elles des crédits carbone ? La réalité est que la rentabilité est un moteur puissant. Cependant, cela valorise tout un secteur et contribue à l'amélioration des forêts. L'approche "value add" consiste à acheter des forêts dégradées, qui ont le potentiel de devenir des forêts premium en 20 ans (durée de détention cible des clients). Une forêt dégradée a entre 30 et 50 % de sa surface abîmée (incendiée, malade, mal gérée, en indivision). Ces forêts sont achetées entre 7 000 et 9 000 euros l'hectare, car elles nécessitent des travaux. Le rapport de force est en faveur de l'acheteur. Il y a un vrai besoin de restaurer ces forêts. Les forêts premium, en excellent état, coûtent entre 15 000 et 20 000 euros l'hectare, mais ne génèrent pas de crédits carbone car elles n'offrent pas d'additionnalité. L'approche "value add" permet d'acheter moins cher et de créer de la valeur. Le rendement se décompose en 2 % de pousse naturelle du bois, 2 à 3 % d'appréciation foncière (équivalent à l'inflation), et 2 à 3 % (voire plus) de crédits carbone et certificats de biodiversité. Au total, cela peut atteindre 6 à 9 % de rendement brut. L'intérêt d'acheter une forêt abîmée à 50 % est que la partie en bon état est achetée moins cher