L'argent n'est plus gratuit : la fin tragique des taux bas sur le marché de l'immobilier

Le marché immobilier est en pleine mutation, avec des prix qui ont reculé de près de 20% en termes réels. Les taux d'emprunt augmentent, mais les banques restent très actives pour financer les projets. Cette situation crée un marché paradoxal où les acheteurs décisifs peuvent trouver des opportunités intéressantes, notamment dans le neuf. Pierre Chapon, cofondateur de Pretto, courtier immobilier en ligne, et Vincent Bassen, cofondateur de Côté Neuf, leader du courtage en immobilier neuf sur internet, ont discuté de l'évolution des taux et de leurs impacts sur les marchés de l'ancien et du neuf. Actuellement, les taux d'emprunt sur 15 ans sont légèrement supérieurs à 3,4%, sur 20 ans à 3,5% et sur 25 ans à 3,6% en moyenne. Cependant, les meilleurs profils peuvent encore obtenir des taux autour de 3,1% à 3,2%. Un "bon dossier" se caractérise par des revenus du foyer supérieurs à 90 000 € nets, un apport couvrant les frais de notaire (environ 10%), et surtout une épargne restante après le projet, que la banque peut placer. Bien que les taux aient augmenté, Pierre Chapon estime que cette hausse est modérée (environ 0,15% entre août et septembre). Il anticipe une augmentation progressive, potentiellement de 0,5% d'ici 3 à 6 mois, avec des taux sur 25 ans pouvant atteindre 4%. Cette hausse est principalement due à l'inflation et aux décisions de la Banque Centrale Européenne. Cependant, les banques françaises disposent de nombreuses ressources, notamment les dépôts des Français peu rémunérés, ce qui leur permet d'amortir l'impact de la hausse des taux et de maintenir une offre de crédit. Le marché de l'ancien est morose, avec un nombre de transactions en baisse. On devrait finir l'année entre 900 000 et 950 000 transactions, loin du pic de 1,2 million en 2021-2022. Le marché sain devrait se situer entre 1 million et 1,1 million de transactions. Les acheteurs sont en position de force et peuvent négocier les prix à la baisse. Le temps de digestion pour les vendeurs est long, mais la tendance est clairement à leur acceptation des baisses de prix. Pour les acheteurs, être "actif" signifie avoir un financement bien préparé pour pouvoir faire des offres fermes et négociées. Les primo-accédants sont particulièrement avantagés, car ils bénéficient d'aides comme le PTZ et sont chouchoutés par les banques. Les seconds accédants, qui ont souvent acheté lorsque les taux étaient très bas, sont plus hésitants à revendre et à s'endetter à des taux plus élevés. Vincent Bassen a dressé un tableau sombre du marché du neuf. Les réservations sont en chute libre, avec une baisse de 23% au deuxième trimestre. Les prix du neuf ne peuvent pas baisser comme ceux de l'ancien, car les promoteurs ont des coûts de construction incompressibles (foncier, matériaux, main d'œuvre) et des marges fixes de 10 à 15%. Cela conduit à l'annulation de nombreux projets ou à des ventes à marge zéro. Malgré cette situation difficile, Vincent Bassen estime qu'il y a de "bonnes affaires à faire" dans le neuf. Le stock de biens livrables rapidement est important, avec 30 à 35% des stocks livrés dans les 12 mois. Cela réduit l'incertitude pour les acheteurs et rend l'acquisition de neuf plus comparable à l'ancien en termes de délais. Les promoteurs sont prêts à faire des efforts pour finaliser les opérations. Le dispositif "Jeanbrin", censé remplacer le Pinel pour l'investissement locatif, est jugé inefficace car il ne met pas d'argent et rend la rentabilité difficile. L'objectif du gouvernement d'atteindre 2 millions de logements neufs ou réhabilités semble inatteignable avec ce dispositif. Le financement de l'investissement locatif est également rendu très difficile par les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), qui limitent le taux d'endettement à 35% et ont restreint le mode de calcul des revenus locatifs. Auparavant, un loyer pouvait compenser une mensualité de crédit, mais l'endettement différentiel est désormais interdit. Cela signifie que pour 1 000 € de mensualité, il faudrait 3 000 € de revenus nets pour que l'opération passe, ce qui est impossible pour 8 cas sur 10. Face à cette situation, Vincent Bassen insiste sur l'importance d'être "décisif" plutôt qu'"actif". Il explique que les taux sont renégociables, mais pas le prix. Si les taux venaient à baisser après l'achat, l'acheteur pourra renégocier son prêt. En revanche, si les taux baissent avant l'achat, les prix immobiliers repartiront à la hausse, et l'acheteur paiera plus cher. Pierre Chapon confirme que les prix immobiliers ont reculé de 10% en nominal et de 20% en réel (en tenant compte de l'inflation) sur les dernières années. Il estime que le marché est actuellement sur un "plateau de prix" et que si les taux venaient à rebaisser, les prix repartiraient rapidement à la hausse. Attendre pour acheter n'a donc que peu d'intérêt si l'on souhaite capitaliser sur son bien à long terme (plus de 5 ans). Le neuf offre plusieurs avantages : - **Confort et sécurité :** Pas de travaux à prévoir, garanties décennales et biennales, réserves de livraison. - **PTZ (Prêt à Taux Zéro) :** Une aide d'État qui peut compenser jusqu'à 50% voire 62,5% du montant total financé, rendant le neuf accessible à 70% de la population. Le PTZ compense la différence de prix entre le neuf et l'ancien, permettant d'avoir une mensualité équivalente. - **Frais de notaire réduits ou offerts :** Souvent pris en charge par le promoteur. - **Apport minimum plus faible :** 2 à 5% dans le neuf, contre 10 à 15% dans l'ancien. Les banques sont plus souples pour le neuf en raison de sa qualité énergétique et de la rétention de valeur du bien. - **Qualité énergétique :** Les biens neufs sont conformes aux dernières normes (R2020), ce qui plaît aux banques qui cherchent à "verdir" leur portefeuille de crédits. Cependant, le marché du neuf ne représente que 7% du marché immobilier total. Cela s'explique par le manque de foncier dans les zones urbaines, le coût élevé de la construction et le fait qu'un bien neuf ne tourne qu'une seule fois, contrairement à l'ancien. Pretto, créé en 2017, accompagne environ 10 000 clients par an et devrait réaliser 2,5 milliards d'euros de production de crédit cette année. Côté Neuf, lancé en 2020, agrège l'offre de près de 300 promoteurs pour aider les clients à trouver le bien neuf idéal. Côté Neuf est rémunéré par les promoteurs, offrant un service gratuit aux acheteurs. En conclusion, malgré les incertitudes liées à la hausse des taux et à la situation économique, l'achat immobilier, notamment dans le neuf pour les primo-accédants, reste une décision pertinente à long terme. Les avantages du neuf, combinés à la possibilité de renégocier les taux à l'avenir, en font une option attractive pour ceux qui sont prêts à être décisifs.