Faire 7% par an avec l'immobilier des boomers - Thibault Corvaisier

La démographie est une vague qui nous arrive. 70% des seniors sont propriétaires de leur bien immobilier, représentant une épargne colossale de 3600 milliards d'euros bloquée dans la pierre. Cependant, beaucoup de ces seniors ont du mal à joindre les deux bouts ou à réaliser leurs projets de vie, car avoir un patrimoine important ne signifie pas avoir des liquidités disponibles. Le coût de la vie, le maintien à domicile et le financement de la dépendance pèsent lourdement. Face à ce constat, Thibo Corvier, après 12 ans d'innovation financière, a décidé de s'attaquer à la « silver économie » avec Merci Prospère. L'objectif est de redonner du pouvoir d'achat aux seniors en débloquant leur patrimoine immobilier, tout en offrant une opportunité d'investissement aux autres. Le viager, solution traditionnelle, présente des limites. Il repose sur des tables de mortalité, créant un décalage entre l'espérance de vie théorique et la réalité vécue. Si le vendeur vit moins longtemps, il y a un manque à gagner. Si l'acheteur vit plus longtemps, il y a un gain pour lui. De plus, les commissions des agents immobiliers sur le viager peuvent être excessives. Le viager est également considéré comme un marché de niche, représentant seulement environ 5000 transactions par an en France. Une autre solution, le prêt viager hypothécaire, bien qu'intéressante sur le principe (prêter de l'argent garanti par le bien immobilier, sans remboursement du vivant de l'emprunteur), présente un coût prohibitif. Les banques, peu habituées à l'incertitude, appliquent des taux élevés qui, avec l'effet des intérêts composés, peuvent doubler la dette tous les 10 ans environ. C'est dans ce contexte que Merci Prospère propose une approche innovante, basée sur l'indivision et la vente partielle de biens immobiliers. Cette solution, conçue en collaboration avec des notaires, permet aux seniors de vendre une partie de leur bien (entre 10% et 50%) sans aléa, sans crédit et sans quitter leur domicile. Ils continuent ainsi de jouir pleinement de leur bien et de conserver une partie de leur patrimoine à transmettre. L'idée est de vendre « en deux fois » : une partie maintenant pour bien vivre, le reste demain pour transmettre. Pour illustrer, un couple possédant une maison de 200 000€ pourrait vendre 30% de son bien pour 60 000€. Merci Prospère rachète cette part, le couple conserve 70% du bien et continue d'y vivre. Cette solution est plus large que le viager traditionnel, s'adressant aux villes de plus de 30 000 habitants ou ayant une dynamique géographique. Les coûts associés à cette transaction incluent les frais de notaire et une convention d'indivision pour encadrer la collaboration entre le senior et l'investisseur (la foncière). Pour un besoin de 50 000€ sur un bien de 500 000€, les frais peuvent s'élever à environ 12% du besoin, soit 6000€ pour le senior. La foncière, l'investisseur, paie alors 65 000€ pour acquérir 18% du bien (soit 90 000€ de valeur). Le modèle de Merci Prospère repose sur une foncière agréée par l'État, reconnue comme Entreprise Solidaire d'Utilité Sociale (ESUS). Cet agrément offre un avantage fiscal majeur aux investisseurs : une réduction d'impôt de 25% sur le montant investi, plafonnée à 10 000€ par an. Cet avantage fiscal est conditionné à une durée de détention de 7 ans. L'objectif de performance pour les investisseurs est d'environ 4,5% par an, composé de 3% de rendement sécurisé mathématiquement (via la démonstration de la structure du contrat) et d'une composante liée à l'immobilier, indexée sur l'inflation (environ 1,5%). Cela conduit à un objectif de Taux de Rendement Interne (TRI) supérieur à 7% sur 7 ans, en combinant l'avantage fiscal et la performance. Merci Prospère se positionne comme une solution qui réunit performance, prudence et impact réel, un modèle qu'ils estiment unique sur le marché. Ils ne prennent pas de frais de gestion, d'entrée ou de sortie, mais une commission de souscription de 9%, dont une partie rémunère les distributeurs (conseillers en gestion de patrimoine) et une autre le régulateur. La foncière elle-même prend 3% de cette commission. La liquidité est un aspect important. L'investissement est conçu pour une durée de 7 ans minimum pour bénéficier de l'avantage fiscal. Cependant, Merci Prospère maintient une poche de liquidité de 15% et prévoit de développer des solutions pour améliorer la liquidité à terme, notamment via des contrats d'assurance vie et des plans d'épargne. L'entreprise a levé 8 millions d'euros la première année, avec un objectif de 20 millions pour l'année suivante. Ils ont déjà réalisé 40 dossiers d'acquisition, accompagnant les seniors dans un processus transparent et pédagogique, incluant des visites, des simulations détaillées et des évaluations objectives des biens. L'entreprise s'appuie sur des partenariats avec des associations comme Corian et Crésus pour toucher les seniors. Concernant les investisseurs, l'investissement minimum est de 10 parts, soit environ 1200€. Bien que les versements programmés ne soient pas encore une option, ils sont envisagés. Pour les auditeurs de la Martin Galade, un code promotionnel permettra aux 100 premiers investisseurs directs de bénéficier d'une réduction de 25% sur leur investissement, en plus de l'avantage fiscal. En plus de l'immobilier pour seniors, Thibo Corvier identifie la transmission d'entreprises comme un autre domaine porteur, où de nombreux seniors propriétaires de leur affaire peinent à trouver des repreneurs. Enfin, son péché mignon d'investissement réside dans les aventures entrepreneuriales, où il croit en l'histoire des fondateurs, préférant investir dans des startups plutôt que dans des produits financiers traditionnels, qu'il juge parfois opaques et au détriment de l'investisseur. Il critique le modèle bancaire actuel, qu'il estime souvent à l'encontre du bon sens et du risque réel pris par l'investisseur.