What No One Tells You About $53M OPAL Mansion

Aujourd'hui, j'évalue une propriété montrée à un client et je lui attribuerai un score Arvin. Le but est d'éviter que d'autres ne fassent les mêmes erreurs s'ils décident d'acheter ou de construire une propriété similaire. Commençons par le mur en ciment à l'entrée. C'est le premier mur en ciment que j'ai vu ici. Habituellement, on voit des murs en mousse ou des murs clairs. Ce mur monte du niveau inférieur jusqu'en haut, s'étendant même aux paliers. Il présente une texture irrégulière, avec des sections sculptées à la main pour créer des formations rocheuses. On nous a dit que dix artisans tibétains, des moines bouddhistes, ont passé cinq ans à ciseler chaque imperfection. C'est une tentative de rendre les choses plus impressionnantes que ce qu'elles sont. Au premier palier, on trouve un îlot avec un arbre. On nous dit que cet arbre créera de belles ombres et textures, surtout la nuit avec l'éclairage. Cependant, cet arbre est en réalité un faux arbre, avec des feuilles synthétiques connectées à un tronc d'arbre mort. C'est décevant, car le promoteur a si bien réussi sur d'autres éléments, mais il continue d'utiliser des éléments artificiels. Pourquoi ne pas avoir utilisé du calcaire pour le mur du fond ou un vrai arbre, étant donné la lumière naturelle ? Cela a été fait ailleurs avec succès. Ensuite, il y a l'ascenseur en verre avec un miroir antique qui se fond dans la maison. En montant, on voit chaque niveau à travers le verre fumé, ce qui est partiellement exposé. Au niveau inférieur, on est à 16 pieds sous le niveau du sol, mais on ne perçoit pas la hauteur du plafond grâce à l'ouverture de l'espace. L'arrière-cour est également ouverte, ce qui évite de se sentir bloqué contre la colline. Ce n'est pas une maison inversée, car le rez-de-chaussée a une cour arrière avec une fontaine. Ce niveau inférieur, bien qu'étant un sous-sol, s'ouvre et donne l'impression d'être au-dessus du sol. La salle d'eau est très spacieuse. C'est une pièce souvent négligée, mais elle est utilisée plus fréquemment que les salles de bain attenantes, par la famille et les invités. Elle devrait donc avoir une touche élégante. Malheureusement, on y trouve encore des plantes artificielles et des éléments de style Tulum qui datent la propriété. Il existe pourtant un vaste univers d'options d'éclairage avec des spécialistes incroyables. La salle de relaxation est une pièce étroite avec un plafond étoilé qui brille légèrement, censé être apaisant et romantique. Cependant, le plafond donne une impression de bas de gamme et de démodé. Le promoteur semble toujours courir après la prochaine tendance, mais il est toujours le dernier à l'adopter, sans anticiper les innovations. Ce terrain aurait pu générer 50 millions de dollars si l'architecture et les détails avaient été irréprochables. La salle de cinéma est décrite comme intime, avec des étoiles au plafond. On nous dit qu'elle correspond à l'échelle de la maison. Je ne suis pas d'accord. Pour une maison de 19 000 pieds carrés, elle est plutôt petite, ressemblant à une Escalade customisée. Passons à la cave à vin. Elle est présentée comme un élément unique et mémorable. Cependant, je n'ai pas trouvé la cave à vin mémorable du tout. En fait, les caves à vin devraient offrir un certain niveau de protection. L'ouvrir des deux côtés pour offrir une vue sur l'extérieur est une idée absurde. Une cave à vin devrait être un espace confortable et insonorisé où l'on peut déguster du vin et fumer des cigares. La placer au centre, comme si elle était sous un escalier, ne fonctionne pas. La disposition de ce niveau inférieur est inefficace et manque de fluidité. Le salon, la salle familiale et le salon de vie se fondent. Il y a un mur vidéo, une zone de détente avec des sièges bas et un mur de pierre avec des jardinières. Il y a beaucoup d'espace, mais il est mal utilisé, avec trois zones de plafond différentes côte à côte. L'espace près du mur de pierre n'a pas de but clair. La zone de projection est utile, mais une autre zone de sièges de l'autre côté est complètement inutile. Le rez-de-chaussée était simple mais bien positionné. Le sous-sol, en revanche, donne l'impression d'avoir été un ajout tardif. Il s'ouvre sur un grand espace, mais il n'est pas compartimenté et n'a pas de fonction claire. Où est le bar ? Il y en avait un à l'étage, mais il aurait dû être en bas, dans cette zone de fête. Il y a trois arrangements de sièges qui ont la même fonction, mais un seul a une télévision. La vue est superbe, et nous allons explorer la cour arrière. À ce niveau, il y a une salle de sport, avec de la lumière naturelle et des parois en verre. Le meilleur, c'est que l'on peut sortir pour s'entraîner et s'étirer. C'est bien qu'elle se connecte à l'extérieur, mais je suis déçu de la façon dont elle se connecte au reste du sous-sol. Le sous-sol avait un énorme potentiel, malgré un plafond plus bas, mais il a échoué. À côté de la salle de sport, il y a un logement pour le personnel de maison. Cependant, il ressemble plus à une chambre d'amis, avec un lit king-size et une belle pierre. C'est la seule autre chambre de la maison qui n'est pas à l'étage familial. Elle a un accès extérieur par un escalier qui mène à la cour des voitures, ce qui en fait une bonne chambre d'amis, permettant aux invités d'entrer et de sortir sans déranger. Une chambre à l'étage fait face à la rue et est un peu poussée contre la colline. On nous fait l'éloge de cette vue, la transformant en un avantage. Je ne suis pas d'accord. Bien qu'il y ait de la verdure, on regarde l'allée. La plupart des gens préféreraient une vue sur la ville, sinon ils n'achèteraient pas dans les collines. De l'autre côté, il y a une deuxième suite d'invités avec des fenêtres d'angle offrant une vue sur la colline et la verdure. C'est bien fait. Il y a deux autres suites d'invités qui donnent sur la vue, ce qui est un atout majeur pour la vente de la propriété. Le promoteur a fait un excellent travail d'aménagement paysager, à l'exception des fausses plantes. L'important pour un promoteur est d'optimiser la longueur de façade avec une bonne vue. Cette propriété en a beaucoup, avec des espaces de vie, le sous-sol et l'étage supérieur qui s'ouvrent sur la vue. Cinq chambres à l'étage, dont la suite parentale, s'ouvrent sur la vue, ce qui est excellent pour les familles nombreuses. Il y a aussi une vue magnifique et un foyer extérieur. La suite parentale partage une cheminée double face avec un balcon. La vue de la chambre principale était décevante. Le lit n'est pas centré sur la vue du centre-ville de Los Angeles, et on n'a pas d'angle de vue en position couchée. De plus, le voisin n'a pas encore construit, et une fois qu'il le fera, la vue sera compromise. Cela est dû au fait que le promoteur a opté pour une salle à manger à double hauteur, ce qui a empêché de décaler la chambre principale vers la gauche pour une vue directe. Le balcon attenant n'est pas vraiment confortable, car il s'ouvre sur le balcon des enfants, et la cheminée transparente est étrange. La salle de bain principale est accessible par une porte secrète. C'est la salle de bain la plus folle que j'aie vue, avec un grand comptoir en deux dalles qui se fond dans la douche. La douche est immense, avec des détails de plafond soignés. On se croirait dans un spa. Cependant, elle n'a pas de fenêtres, ce qui est un gros inconvénient pour une suite parentale. L'entrée par la porte secrète est peu accueillante. La salle de bain comprend un sauna avec Bluetooth, ce qui est intéressant pour une suite parentale, mais cela signifie que le reste de la maison n'a pas de spa. Pour une propriété de 19 000 pieds carrés, ne pas avoir de spa complet avec une piscine froide et un espace extérieur est une lacune. Le dressing principal est le plus grand que j'aie jamais vu, avec trois îlots et une belle pierre. Mais encore une fois, il faut passer par la salle de bain pour y accéder, et il n'y a pas de fenêtres, alors que les autres chambres sont vantées pour leurs vues. Passons au toit. Il n'y a pas de salle de bain sur le toit, il faut descendre les escaliers. Le toit est grand, mais l'espace ouvert est limité par les puits de lumière. Il y a un bar extérieur avec un comptoir en travertin et des appareils électroménagers, ainsi qu'un terrain de pickleball avec une vue impressionnante. Cependant, les marges de recul sont très étroites, rendant le jeu difficile. Le sous-sol et le toit semblent être des ajouts tardifs, non planifiés. Je ne pense pas que le toit serait beaucoup utilisé, car les deux autres espaces extérieurs sont bien meilleurs, et la vue n'est pas significativement meilleure à ce niveau. Évaluation Arvin : 1. **Emplacement** : Beverly Hills Post Office, bon emplacement. Note : 7.5. 2. **Qualité du terrain** : Un tiers plat, ce qui est bien. Note : 7.5. 3. **Utilisation du terrain** : Pas une maison inversée, cour arrière au rez-de-chaussée avec fontaine. Bons reculs latéraux. Pas d'allée privée mais une façade décentrée. Note : 8. 4. **Intimité** : Pas une communauté fermée, mais beaucoup d'intimité des voisins et de la rue. Note : 9. 5. **Orientation du terrain** : Orienté à l'est. Note : 7. 6. **Style architectural** : Grande déception. Le promoteur répète le même style, le masquant avec différents matériaux. Il ne sort pas de sa zone de confort. Le terrain aurait pu accueillir une propriété architecturale, mais il a opté pour une "boîte blanche" typique. Note : 6.5. 7. **Vues** : Sur le papier, on pourrait penser à un 10 (montagne, centre-ville de LA, Century City). Mais la vue sur Century City n'est que depuis la chambre principale. La vue sur le centre-ville est trop proche de la crête et n'est pas un point focal. La vue sur la montagne est plutôt laide. Note : 8.