Cet ingénieur ferroviaire touche 5800 €/mois !(!)

Bonjour à tous, bienvenue dans une nouvelle analyse de patrimoine. Aujourd'hui, j'analyse le patrimoine d'un ingénieur ferroviaire qui restructure son patrimoine. Cet ingénieur, âgé de 36 ans, possède un beau patrimoine de 565 000 €, très financiarisé avec beaucoup d'actions et de fonds, ainsi que de l'immobilier. Sa note Finari est excellente : 95/100. Son profil révèle un ingénieur ferroviaire gagnant 5800 € par mois, un revenu élevé qui le place au-dessus de la moyenne de sa profession. Il a un enfant et ses revenus mensuels s'élèvent à 4500 € nets, complétés par 200 € de SCPI, 300 € provenant d'un blog, 500 € d'immobilier et 300 € de dividendes. C'est un revenu conséquent, et il est important de vérifier si les dividendes sont bruts ou nets, et s'ils proviennent d'un compte-titres ordinaire (CTO) imposé à la *flat tax* ou d'un PEA où ils peuvent capitaliser sans imposition immédiate. Il a commencé à investir avec moins de 2000 € et a bénéficié d'expatriations qui lui ont permis d'épargner et de placer davantage. Je suppose qu'il travaille chez Alstom ou Bombardier. Il investit massivement en immobilier et en bourse depuis 2016 et a créé un blog sur le sujet en 2020. Ses objectifs sont d'atteindre 600 000 € avant 40 ans, puis de doubler ce montant en moins de 10 ans. Pour doubler en moins de 10 ans, un rendement annuel d'environ 7 % est nécessaire, ce qui semble réalisable étant donné la nature très financiarisée de son patrimoine. Il souhaite maintenir un équilibre d'un tiers chacun entre la bourse, l'immobilier et les fonds euros/livrets. Cependant, sa répartition actuelle ne correspond pas à cet objectif. Il souhaite également simplifier la gestion de son patrimoine et générer des revenus complémentaires via les dividendes, les SCPI et les locations. Je constate un manque d'objectifs de vie clairs. Avoir 600 000 € ou un million, c'est bien, mais pour quelle raison ? Quel est le but de ces revenus passifs ? Veut-il réduire son temps de travail, se consacrer à son blog, financer les études de son enfant, déménager ? Il est crucial de définir une destination pour que le patrimoine devienne le véhicule qui l'y mènera le plus rapidement possible. Actuellement, la discussion est très axée sur les solutions plutôt que sur les problèmes ou les aspirations profondes. Sa stratégie d'épargne est très importante. Il se décrit comme prudent, mais son patrimoine est plutôt offensif et très diversifié. Son taux d'épargne est impressionnant, avoisinant les 50 %. Il épargne 2000 € en actions et 500 € en SCPI. Il est locataire de sa résidence principale, ce qui explique en partie son taux d'épargne élevé, car l'achat d'une résidence principale réduit souvent la capacité d'épargne en raison des prix élevés de l'immobilier et de l'apport initial immobilisé. Ses dépenses quotidiennes sont très faibles (400 €), ce qui suggère un mode de vie conservateur ou que son conjoint contribue également aux dépenses. Il semble que l'investissement soit son loisir principal. Pour atteindre 600 000 € plus rapidement et simplifier son patrimoine, nous devons examiner ses actifs. Son patrimoine est très financier, avec des ETF et des titres vifs. Il possède de nombreux comptes et courtiers : Boursorama (probablement un PEA), plusieurs assurances vie (dont une en gestion pilotée), des comptes-titres chez Trade Republic et Fortuneo, et de l'épargne salariale chez Amundi. Mon premier conseil est de cesser de payer pour la gestion pilotée s'il maîtrise la gestion de patrimoine. Cela permettrait d'économiser des frais importants. Son PEA, son enveloppe principale, contient 140 000 € avec 33 000 € de plus-value latente. Il peut encore y déposer 40 000 € pour atteindre le plafond, sans compter le PEA de son conjoint. Son exposition géographique est intéressante : il a une forte conviction sur la France. Il possède un ETF CAC 40 et de nombreux titres vifs français (L'Oréal, Air Liquid, Total, Vinci, Sanofi, BNP, Crédit Agricole), qui sont déjà inclus dans le CAC 40. Il y a un doublon qui ne semble pas ajouter de valeur, sauf à augmenter sa conviction sur le marché français. Il est fortement exposé à la tech américaine via deux ETF (un tech et un S&P), et quelques petits ETF sur lesquels il a investi de faibles montants. Pour simplifier son PEA, il a déjà exprimé le désir de passer sur un ETF World. C'est une excellente idée. Il devrait choisir l'ETF World le moins cher avec la plus faible *tracking difference*. Bien que cela entraîne des frais de passage d'ordre chez Boursorama, il est préférable d'assumer cette perte maintenant pour simplifier sa gestion et optimiser les performances à long terme. Sa performance globale n'est pas nécessairement meilleure qu'un simple ETF World. Concernant les dividendes, ses titres vifs versent environ 3000 € par an, qu'il pourrait réinvestir. Cependant, je préférerais un ETF capitalisant qui réinvestit automatiquement les dividendes, évitant ainsi les frais de passage d'ordre et le frottement fiscal (sur un CTO, il y aurait la double peine : imposition et frais de transaction). Un ETF capitalisant permet de capitaliser 100 % des gains sans frottement. Il devrait réduire le nombre de titres à quelques ETF ou titres vifs ciblés. Son assurance vie BUA présente les mêmes problèmes : trop d'ETF pour des positions finalement similaires au MSCI World ou S&P 500. Je ne vois pas l'intérêt de la gestion pilotée s'il gère lui-même son patrimoine. Chez Trade Republic, il détient des titres allemands et européens qui pourraient être dans son PEA. Les titres vifs américains dans un CTO ont plus de sens, mais il y en a trop et l'exposition est trop diversifiée. Je préfère une approche très concentrée avec quelques titres vifs américains dans un CTO et quelques ETF dans le PEA. Il est également exposé à des sociétés immobilières via des dividendes sur un CTO, ce qui est sous-optimal en raison de la *flat tax* (31 % environ). Le compte Fortuneo contient des fonds actifs avec des frais élevés. Des fonds comme HMG Globe Trotter sous-performent leur catégorie sur 10 ans. Payer 2,39 % de frais annuels pour un fonds qui ne bat pas son indice n'a aucun intérêt. Il existe des alternatives à 0,1 % de frais. Je suggérerais de fermer cette assurance vie et de tout transférer vers un contrat moins cher avec une gestion libre. Amundi et un autre compte Boursorama semblent également contenir des fonds actifs ou des gestions pilotées coûteuses qui sous-performent leur indice de référence. Là encore, le coût est élevé (1 % quand un MSCI World coûte 0,05 %). En cartographiant l'ensemble de ses actifs financiers, on constate une très forte exposition à la France : 44 % de son patrimoine est investi en France, contre 3 % pour le MSCI World, soit 41 points de plus. Il est également sous-pondéré sur les États-Unis (qui représentent 71 % du MSCI World). Ce parti pris est très marqué et personnellement, je ne l'aurais pas. Pour répondre directement à sa question : il faut simplifier. Fermer toutes les assurances vie en gestion pilotée, tout transférer vers un contrat avec les frais les plus bas et investir dans des ETF peu chers (ou des fonds actifs qui battent leurs indices sur le long terme s'il le souhaite). Les titres vifs peuvent être concentrés dans un CTO, et le PEA devrait être simplifié avec quelques ETF ciblés. Concernant ses objectifs financiers, nos calculs montrent qu'il est tout à fait raisonnable de viser 600 000 € à 40 ans (608 000 € selon nos projections) et 1,6 million d'euros à 50 ans, en supposant des rendements constants et sans crise majeure. Pour cela, deux conditions : simplifier et réduire les frais (oublier la gestion pilotée et les fonds actifs) et continuer d'investir. Son réflexe d'investisseur est excellent et il ne doit surtout pas l'arrêter. Son patrimoine immobilier comprend des appartements et des SCPI. Il souhaite maintenir la même répartition. Ses appartements sont rentables (152 € de *cash flow* par mois). Ce sont des petites surfaces, qui sont généralement les plus rentables. Il possède également des SCPI très diversifiées (Corum, Iroko, Épargne Pierre, Eurovalys, Pierreval), couvrant cinq sociétés de gestion. Les moins-values initiales sont dues aux frais d'entrée. Ces SCPI sont bien diversifiées géographiquement, y compris en Europe et Amérique du Nord, et génèrent 21 000 € de revenus passifs par an. Les SCPI représentent 65 % de son patrimoine immobilier, avec Corum dominant. L'étude INC montre que les patrimoines les plus élevés (top 10 % avec plus de 700 000 € bruts, top 1 % avec plus de 2,2 millions d'euros bruts) ont une répartition différente : les 1 % les plus riches ont 36 % d'immobilier, 34 % de patrimoine professionnel et 27 % de patrimoine financier. Pour lui, cela signifierait environ 60 % de financier et le reste en immobilier avec des emprunts. Les riches ont d'ailleurs moins de dettes proportionnellement à leur patrimoine. Plus on est riche, moins on a d'immobilier direct et plus on a de financier et de professionnel, car ces derniers sont plus liquides et génèrent plus de richesse. 6