Inside a $14.5M Boston Townhouse Built in 1835!

Voici une critique détaillée de la propriété située au 22 Lewisburg Square à Boston, Massachusetts, un townhouse d'angle vendu au prix de 14,5 millions de dollars. Ce quartier de Beacon Hill, classé au patrimoine historique, est renommé pour son architecture et son parc privé, constituant un symbole du style de vie urbain de luxe à Boston. La maison, construite entre 1830 et 1850 par l'architecte Charles Bullfinch, fait partie d'un ensemble de 28 résidences entourant un parc privé, à l'origine conçu comme un modèle de développement de maisons de ville. **Localisation et Contexte Historique :** Lewisburg Square est un lieu emblématique de Beacon Hill, un quartier connu pour son « vieil argent » et son caractère historique. L'architecture de style « revival » avec ses façades bombées, ses volets noirs et ses fenêtres en baie est caractéristique de ce quartier. La maison en question est située sur un coin, offrant deux expositions : une sur le parc et une autre sur Pinkney Street. Cette position d'angle procure une lumière naturelle accrue et des vues multiples, mais présente également des inconvénients, notamment une exposition nord pour la façade latérale, moins idéale en termes d'ensoleillement, et une position sur le versant nord de Beacon Hill, la seule colline de Boston. Cela signifie que les maisons situées plus haut sur la colline ont une vue dominante sur cette propriété, affectant potentiellement l'intimité et les vues. Le critique émet l'hypothèse que ces aspects, combinés à d'autres défauts, pourraient expliquer pourquoi la maison n'a pas encore trouvé preneur, malgré une substantielle réduction de prix. **Extérieur et Caractéristiques :** La façade de la maison est décrite comme remarquable, incarnant l'essence de Beacon Hill avec son architecture de style « revival », ses bow-fronts, ses volets noirs et ses fenêtres en baie. La position d'angle offre l'avantage d'avoir des vues sur le parc et sur Pinkney Street, apportant ainsi une lumière naturelle supplémentaire. Cependant, cette position expose également la maison à une plus grande circulation piétonne et aux touristes prenant des photos. Le critique souligne que l'orientation nord de la façade latérale n'est pas optimale. De plus, étant située sur le versant nord de Beacon Hill, la maison est potentiellement dominée par les propriétés plus élevées sur le versant. **Intérieur - Rez-de-chaussée (niveau de la rue) :** En entrant dans le foyer, on ressent une impression de grandeur et d'opulence. L'escalier principal mène aux six autres niveaux de la maison. Heureusement, un ascenseur privé est disponible pour pallier la verticalité de la maison, bien que le critique reste sceptique quant à son efficacité pour une maison de six étages et près de 200 ans. La maison compte quatre chambres, cinq salles de bains complètes et deux demi-bains, s'étendant sur près de 7 500 pieds carrés (environ 697 mètres carrés). Un atout majeur est la présence de deux places de parking dédiées juste à l'extérieur, un luxe rare à Beacon Hill où les places de parking peuvent se négocier à des prix exorbitants. Le double salon est décrit comme très spacieux et grandiose. Il est doté de fenêtres allant presque du sol au plafond, offrant une vue sur le parc et une abondance de lumière naturelle. Sept cheminées sont réparties dans toute la maison, dont deux dans le salon, ornées de manteaux en bois sculpté et de contours en pierre, créant une atmosphère chaleureuse et invitante. Cependant, le critique trouve l'agencement du salon quelque peu superflu, avec deux ensembles de fenêtres en baie et de multiples arrangements de sièges, ainsi qu'un piano à queue. Il suggère que l'espace pourrait être mieux utilisé, surtout dans un contexte où l'espace est précieux à Boston. Le manque de mise en scène (staging) est identifié comme une raison potentielle de la lenteur des ventes, malgré une réduction de prix de 6 millions de dollars (de 20 à 14 millions). Adjacent au salon, on trouve une bibliothèque, un espace apprécié pour son caractère, ses boiseries lambrissées et son potentiel comme bureau pour un professionnel créatif. Une demi-salle de bain pour les invités dessert cet étage, ainsi qu'un mini-bar, jugé efficace par le critique. La propriété dispose également d'une « kitchennette » à cet étage, conçue pour faciliter les réceptions sans avoir à descendre à la cuisine principale. Une autre cheminée, plus grande, se trouve dans cette pièce. Le critique estime que cet étage est bien pensé pour la réception, offrant un espace de vie formel et un bureau fonctionnel, le tout étant autonome et bien exposé. **Intérieur - Niveau Jardin :** En descendant vers le niveau jardin, on accède à la salle à manger formelle. Le critique apprécie les détails muraux et le papier peint de couleur crème, décrivant l'espace comme grand mais intime, capable d'accueillir une table de dix personnes, voire plus. Cependant, il critique l'agencement, le jugeant trop spacieux et inutilement grand pour une salle à manger. Il suggère que cet espace aurait pu être utilisé de manière plus optimale, peut-être pour une salle familiale, et que la salle à manger aurait pu être placée à l'étage, près d'une des fenêtres en baie. Un autre point faible soulevé est l'absence d'accès direct depuis le jardin, ce qui limite la flexibilité pour créer une unité d'invités indépendante. La cuisine, bien que séparée, est située à proximité de la salle à manger, ce qui est pratique pour les chefs privés ou les traiteurs. Avant d'entrer dans la cuisine, un petit coin salon donne sur le jardin privé. La cuisine est décrite comme une cuisine de chef, de style plus traditionnel, avec des comptoirs en granit, un dosseret à motifs et des armoires en merisier. Elle est équipée d'appareils Wolf imposants, dont une cuisinière à huit brûleurs. Le critique trouve la cuisine datée et mal placée, surtout compte tenu de la petite taille de la salle familiale adjacente. Une autre pièce, appelée « sitting room », donne également sur le jardin privé et dispose d'une cheminée. Les portes françaises mènent directement à l'extérieur, créant une continuité entre l'intérieur et l'extérieur. Le critique qualifie cet espace de lieu idéal pour se détendre après un repas, mais se demande si ce n'est pas une redondance avec le coin salon précédent. Il critique vivement l'agencement général de cet étage, le considérant comme un espace familial mal organisé, où la télévision et le salon sont mal placés. Le critique suggère une réorganisation radicale : la salle à manger formelle devrait être transformée en salon familial avec télévision et espace de détente. L'espace actuel de la cuisine et de la salle familiale devrait être réaménagé en une cuisine plus grande et plus fonctionnelle, s'étendant potentiellement sur la terrasse. Il regrette l'absence d'un coin petit-déjeuner bien intégré, comme celui qu'il a vu dans une autre propriété (la « Gayas house »), qui aurait pu servir de point d'ancrage pour la famille, connecté à la cuisine et à la terrasse. **Extérieur - Jardin Privé :** Le jardin privé est présenté comme un atout majeur, rare à Beacon Hill en raison de la densité du quartier. Il est décrit comme un espace serein, verdoyant et idéal pour les réceptions, la détente, les repas en plein air ou la lecture. Cependant, le critique exprime sa frustration face à l'architecte, estimant que le jardin n'est pas exploité de manière optimale et que les espaces de vie intérieurs ne s'y connectent pas naturellement. **Intérieur - Étage Principal :** L'étage principal abrite la suite parentale, décrite comme spacieuse, avec suffisamment de place pour un lit king-size, des coins salon et un dressing. Les vues depuis cette suite donnent sur le parc et Pinkney Street. Le critique mentionne qu'il ne s'agit pas des meilleures vues de Boston, qui offre une grande variété de panoramas dynamiques. Une autre cheminée se trouve dans la suite parentale. La suite parentale comprend deux salles de bains. La première, désignée comme la salle de bain « pour lui », est équipée d'une vanité et d'une baignoire en marbre. La seconde, « pour elle », comprend une douche, des toilettes avec bidet et une vanité en marbre. Le critique note avec surprise que la salle de bain « pour lui » a une baignoire et celle « pour elle » une douche. Il apprécie la présence d'un dressing, qu'il qualifie de « très parisien » et confortable, bien que légèrement exigu par rapport à la norme « his and hers ». La suite parentale, d'environ 15x24 pieds (environ 4,5x7,3 mètres), offre un sentiment de vie en maison individuelle, inhabituel en plein centre-ville de Boston, mais reste plus petite que les demeures des banlieues. **Intérieur - Étage Supérieur :** À l'étage supérieur, on trouve deux