Acheter un château avec 10 000 euros d’apport - Jérémy Nabais

Le podcast "Ça fait un bail" reçoit Jérémy pour discuter de son projet d'achat et de rénovation du château de Fontenelle dans la Sarthe, une aventure qu'il partage avec son associé Martin. L'objectif est de proposer un résumé concis des points clés de leur expérience, couvrant le financement, les travaux, et la rentabilisation de ce projet immobilier atypique. **Contexte Immobilier et Idée Initiale** Jérémy commence par dresser un rapide panorama de l'immobilier ces dernières années. Il souligne que si les prix immobiliers ont globalement continué d'augmenter de manière linéaire sur 25 ans, les taux d'intérêt ont connu des fluctuations majeures. Après une période idyllique avec des taux avoisinant les 0.9% à 1% (vers 2020), les taux ont remonté à 3.5% voire 4%. Cette hausse des taux, combinée à des prix immobiliers qui n'ont pas baissé, rend le marché plus difficile pour les acquéreurs et les investisseurs. Les propriétaires actuels hésitent à vendre pour ne pas perdre leurs taux d'emprunt avantageux. Dans ce contexte, Jérémy met en avant la nécessité d'un "rendement entrepreneurial", c'est-à-dire d'ajouter une valeur supplémentaire à l'investissement par des activités annexes comme l'organisation d'événements. L'idée d'acquérir un château est née lors d'une discussion avec Martin, son associé. Jérémy aspirait à "racheter une vieille pierre, un village, un hôtel", quelque chose avec du potentiel de revenus. Martin, qui menait des recherches similaires, cherchait à créer un hôtel. Après plusieurs visites de biens divers (abbayes, relais de poste, fermes), ils ont finalement jeté leur dévolu sur le château de Fontenelle. **Critères de Recherche et Choix du Château** Leur recherche s'est concentrée sur plusieurs critères essentiels : 1. **Proximité de Paris** : Idéalement à moins de 2 heures, avec une préférence pour un accès facile en train (1h15 en train jusqu'à Sablé-sur-Sarthe, puis 15 minutes de voiture). Cette proximité est cruciale pour attirer une clientèle parisienne. 2. **Bon état général** : Ils ont volontairement évité les biens en péril avec des problèmes majeurs de toiture ou de charpente, ainsi que ceux présentant des risques de mérule (champignon destructeur). 3. **Potentiel de réception** : La présence d'une grande salle de réception (grange ou dépendance) était un critère important pour organiser des événements. Leur château dispose d'une grange de 180 m² et d'une cave voûtée de la même surface, offrant deux belles salles. 4. **Distance des voisins** : Être suffisamment éloigné des voisins pour organiser des événements festifs sans gêner, tout en n'étant pas complètement isolé (à moins de 20 minutes d'un centre-ville). 5. **Coup de cœur** : Au-delà des chiffres, l'attrait historique et romantique du lieu était primordial. Ils avaient une préférence pour les châteaux médiévaux (XIIIe, XIVe, XVe siècles) plutôt que les châteaux plus récents. Le budget initial visé pour l'ensemble du projet (achat et rénovation) ne devait pas dépasser 2 millions d'euros. **Financement du Projet : Un Parcours Semé d'Embûches** Le financement s'est avéré être l'un des plus grands défis. Après avoir visité le château en avril 2023, il leur a fallu six mois pour trouver un financement. Ils ont contacté dix banques et ont finalement obtenu un prêt bancaire pour 1,1 million d'euros, visant un projet global de 2 millions. Cependant, à trois semaines de la signature, la banque leur a retiré le prêt de manière jugée illégale. Face à cette situation critique, ils ont dû trouver une solution en urgence. Ils ont décidé de lancer un crowdfunding via la plateforme Brick. Grâce à une campagne de communication bien orchestrée, notamment en mobilisant leur communauté de podcast "Ça fait un bail" (qui a financé les deux tiers de la campagne), ils ont réussi à lever 690 000 € en trois semaines, juste avant la date butoir de signature. Avant le crowdfunding, Jérémy et Martin avaient déjà engagé 5 000 € chacun, puis ont injecté 300 000 € supplémentaires en compte courant d'associé. Pour lancer le projet et couvrir l'apport nécessaire pour le crowdfunding, ils ont également réalisé une levée de fonds en capital (augmentation de capital) de 551 000 € sur une valorisation de 2 millions d'euros, cédant 22% de la société. Ces 551 000 € proviennent de leur réseau d'amis, de leur famille et d'investisseurs. Le ticket d'entrée pour ces investisseurs était de 10 000 € à 50 000 €. Le coût total de l'acquisition et des premières rénovations s'élève à environ 1,55 million d'euros (achat : 780 000 €, frais de notaire : 500 000 €, travaux : 500 000 €). **Travaux et Gestion des Imprévus** Les travaux, initialement prévus pour 3 mois, se sont étalés sur 15 mois, un retard considérable dû principalement aux démarches administratives pour obtenir le statut d'Établissement Recevant du Public (ERP). Cette étape, sous-estimée initialement, a engendré des coûts supplémentaires de 51 000 € et nécessité des aménagements complexes (placage coupe-feu, etc.). Le passage en ERP est obligatoire pour les structures de plus de 15 couchages par bâtiment. Jérémy conseille aux futurs acquéreurs de châteaux de rester en dessous de ce seuil par bâtiment pour éviter cette complexité administrative, ou de bien s'entourer d'experts fiables. Ils ont également sous-estimé le coût des extérieurs (12 hectares). Leur stratégie de rénovation s'est concentrée sur le pavillon (420 m²), entièrement rénové pour 420 000 € (environ 1000 €/m²), permettant de créer 13 chambres et 36 couchages. La grange et le château ont été rénovés plus sommairement dans un premier temps, avec l'aide de bénévoles (117 au total) qui ont contribué à l'ouverture du lieu. **Rentabilisation et Exploitation** L'objectif est de transformer le château en un lieu d'événements diversifiés : séminaires, mariages, anniversaires, cousinades. Bien que le taux de remplissage initial soit faible (10-15%), le prix de location est élevé, permettant d'atteindre les objectifs prévisionnels. Les séminaires en semaine constituent actuellement la principale source de revenus. L'ajout de la location pour les mariages est prévu pour 2027-2028, doublant potentiellement le chiffre d'affaires. L'idée d'aménager 12 cabanes sur pilotis au bord de la rivière, avec un coût de 50 000 €, pourrait ajouter 400 000 € de revenus supplémentaires, ramenant le chiffre d'affaires à environ 1,2 million d'euros. Les revenus annuels prévisionnels pour l'année 3 (rentabilisation) sont de 400 000 €, avec une ambition de 500 000 € en année 4 et 800 000 € en année 5 (sans compter les cabanes). Les coûts de fonctionnement mensuels s'élèvent à environ 20 000 €, incluant l'employé à temps plein, l'entretien, les charges sociales, l'assurance (1000 €/mois pour le château). La mensualité de remboursement du crowdfunding est d'environ 4 300 €. **Le "Jouet" Personnel et l'Ouverture aux Autres** Au-delà de l'aspect financier, le château est décrit comme un "jouet" permettant de réaliser leurs passions (sport, nature) et de créer un lieu unique. Ils ont aménagé une plage sur la rivière, un bain nordique, et un courant de nage. Jérémy souligne que ce type de projet, bien qu'exigeant, peut être accessible. Ils ont réussi à le faire pour moins de 2 millions d'euros, en axant sur la création de couchages et la salle de réception, plutôt que sur un luxe ostentatoire comme dans certains palaces. Il met en avant l'importance de s'entourer de personnes de confiance, comme Martin, qui gère la partie administrative complexe. L'idée est de pouvoir créer un lieu qui offre du sens, de l'impact, et qui peut être exploité par des personnes souhaitant vivre sur place, à l'image d'une "maison d'hôte dans le lieu de ses rêves". **Conseils et Perspectives** Pour ceux qui souhaitent se lancer dans un projet similaire : * **Focus sur les revenus immédiats** : Privilégier soit les couchages, soit la salle de réception pour commencer à générer du chiffre d'affaires rapidement. * **Ne pas sous-estimer les extérieurs** : Prévoir un budget conséquent pour l'entretien et l'aménagement des vastes domaines. * **S'entourer et déléguer** : Embaucher rapidement une personne de confiance pour la gestion sur place et le suivi des travaux. * **Ne pas négliger la connectivité** : Assurer une bonne couverture réseau (fibre, wifi) est essentiel pour attirer les entreprises. * **Le statut Monument Historique** : Bien que complexe, il ouvre des portes à des réseaux et potentiellement à des subventions, à condition de bien comprendre les contraintes et de dialoguer avec les instances. L'objectif n'est pas seulement la rentabilité financière, mais aussi la création de valeur patrimoniale. Ils envisagent de garder le château tant qu'il y a des projets de développement, puis de discuter avec les investisseurs en 2030 pour décider de la suite (dividendes, revente, nouvel achat). Le projet a également permis à Jérémy de constater que l'utilisation des réseaux sociaux et de la publicité ciblée (ads) pour promouvoir le lieu génère une demande bien plus importante que ce qu'il observe chez d'autres propriétaires de châteaux historiques, souvent plus passifs. En conclusion, l'aventure du château de Fontenelle est un exemple de projet entrepreneurial ambitieux, mêlant défis financiers, administratifs et logistiques, mais aussi une formidable opportunité de créer un lieu de vie et d'événements exceptionnel, accessible à différents types de projets et d'investisseurs.